– Reserviert – Modernisiertes Einfamilienhaus in Irlbach – sofort bezugsfrei & energieeffizient
94315 Straubing
Dieses Einfamilienhaus aus dem Jahr 1965 vereint klassische Bausubstanz mit umfassend modernisierter Technik. Zwischen 2016 und 2018 wurde das Haus kernsaniert – inklusive Dach, Dämmung, Elektro-, Sanitär- und Heiztechnik – und bietet heute ein echtes Rundum-sorglos-Paket.
Auf ca. 135 m² Wohnfläche überzeugt das durchdachte Raumkonzept mit Funktionalität und behaglichem Ambiente. Das Erdgeschoss empfängt mit einer offenen Wohnküche samt hochwertiger Schreinerküche und einem gemütlichen Wohnzimmer mit Schwedenofen. Vom Essbereich gelangt man direkt auf die vorbereitete Terrasse – ideal für entspannte Stunden im Freien.
Ein flexibel nutzbares Zimmer im Erdgeschoss eignet sich als Schlafzimmer, Gästezimmer oder Homeoffice und ermöglicht barrierefreies Wohnen. Ergänzt wird das Erdgeschoss durch ein stilvolles Gäste-Duschbad mit bodengleicher Dusche.
Im Obergeschoss befinden sich drei helle Wohn- bzw. Schlafräume sowie ein modernes Bad mit Badewanne. Der ausgebaute Spitzboden bietet zusätzlichen Stauraum. Im Keller stehen ein großer, gefliester Partyraum, eine Waschküche und eine Schmutzdusche zur Verfügung.
Besonders hervorzuheben ist die ökologische Bauweise: Hochwertige Vinylböden mit Korkdämmung, 24 cm Isoflock-Dachdämmung, dreifachverglaste Fenster und eine moderne Gas-Brennwerttherme von Weishaupt sorgen für ein angenehmes, energieeffizientes Wohnklima.
Die Außenanlagen bieten neben einem Tiefgaragenstellplatz auch zwei Carports, zwei zusätzliche Stellplätze sowie zwei 11-kW-Wallboxen – ideal für E-Mobilität und Mehr-Pkw-Haushalte.
Baujahr: 1965
Grundstücksfläche: ca. 549 m²
Wohnfläche: ca. 135 m²
Zimmeranzahl: 5
Badezimmer: 2
Terrasse: ca. 20 m
Balkon: ca. 5 m²
Garage: Einzelgarage mit ca. 17 m²
2 überdachte Stellplätze, 2 Außenstellplätze
2 Wallboxen (11kW) für E-Autos
Dachboden: ca. 30 m² zusätzliche Lagerfläche
Heizung: Heizkörper im EG, Keller und Fußbodenheizung im OG
maßgefertigte Einbauküche vom Schreiner mit modernen Geräten
modernes Tageslichtbad mit Eckbadewanne
Gäste-WC mit barrierefreier Dusche (120x100 cm)
offener Wohn-/Essbereich mit Terrassenzugang
Bodenbeläge Wohnbereich: Hochwertiger Vinylboden aus Österreich mit Korkdämmung
Bodenbeläge Bäder und WC: Fließen in Holz- und Betonoptik
Bodenbeläge Keller: komplett gefliest
Die Immobilie befindet sich in ruhiger und zugleich zentraler Lage innerhalb der niederbayerischen Gemeinde Irlbach im Landkreis Straubing-Bogen. Die Donaustraße ist eine gepflegte, überwiegend von Wohnbebauung geprägte Straße, die durch ihre angenehme Nachbarschaft und geringe Verkehrsbelastung ein harmonisches Wohnumfeld bietet.
Die unmittelbare Umgebung zeichnet sich durch eine ausgewogene Verbindung von dörflicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit aus. Der nächstgelegene Kindergarten befindet sich in etwa 550 Meter Entfernung, was die Lage insbesondere für Familien mit kleinen Kindern attraktiv macht. Die Grund- und Mittelschule in Straßkirchen ist in nur drei bis fünf Autominuten erreichbar und somit ebenfalls gut zugänglich.
Der ortsansässige Irlbacher Dorfladen befindet sich nur 600 Meter entfernt und bietet alles für den täglichen Bedarf. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten sowie wichtige Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen befinden sich ebenfalls im nahen Umkreis. So sind unter anderem ein Edeka-Markt, ein Netto-Markt, eine Postfiliale, die Sparkasse, die Raiffeisenbank sowie der Getränkemarkt Endres binnen drei bis fünf Minuten mit dem Pkw erreichbar. Der tägliche Bedarf kann somit bequem und effizient gedeckt werden.
In unmittelbarer Nähe zur Immobilie befinden sich zudem zwei Bushaltestellen: Eine liegt etwa 120 Meter entfernt und bietet eine Verbindung in Richtung Straubing, während die zweite Bushaltestelle in nur 50 Metern Entfernung liegt und regelmäßig Schulbusse in Richtung Straßkirchen bedient. Damit ist auch der öffentliche Nahverkehr direkt und unkompliziert nutzbar.
Die verkehrstechnische Anbindung ist als hervorragend zu bezeichnen. Der nur wenige Kilometer entfernte Bahnhof Straßkirchen bietet regelmäßige Zugverbindungen, darunter eine direkte Verbindung nach Straubing, das in lediglich neun Minuten Fahrzeit erreichbar ist. Die Nähe zu den Städten Straubing, Deggendorf und Plattling eröffnet zudem vielfältige berufliche und kulturelle Möglichkeiten.
Darüber hinaus gewährleistet die Anbindung an wichtige Verkehrsachsen insbesondere an Bundesstraßen und die Autobahn A92 eine ausgezeichnete Erreichbarkeit sowohl in Richtung Landshut und München als auch in Richtung Deggendorf und Passau. Die Bundesstraße B8 verläuft in nur 3,2 Kilometern Entfernung und ergänzt das hervorragende Verkehrskonzept.
94315 Straubing
