Immobilienmakler in Straubing finden: Woran erkennt man einen guten Makler?

Einen guten Immobilienmakler in Straubing erkennen Sie nicht an Sternen oder Werbeversprechen, sondern an Dingen, die sich prüfen lassen: einer gültigen Erlaubnis nach § 34c GewO mit der richtigen Aufsichtsbehörde im Impressum, einer Wertermittlung, deren Herleitung er Ihnen offenlegt, einem Maklervertrag in Textform ohne Vorauszahlung und Kenntnis der Straubinger Besonderheiten – vom Gutachterausschuss, der nur für das Stadtgebiet zuständig ist, bis zum Denkmalschutz in der Altstadt und in einzelnen Häusern der eingemeindeten Orte. Wer drei Makler mit denselben Fragen konfrontiert, sieht die Unterschiede meist schon im Erstgespräch.

Welche Erlaubnis braucht ein Immobilienmakler – und wie prüfen Sie sie?

Jeder, der gewerbsmäßig Kaufverträge über Grundstücke oder Wohnungen vermittelt oder nachweist, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Die Berufsbezeichnung selbst ist nicht geschützt, eine Ausbildung schreibt das Gesetz nicht vor. Die Erlaubnis ist also die Untergrenze, nicht das Qualitätsmerkmal.

Geprüft werden bei der Erteilung vor allem Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Ein Makler, der etwa in den letzten fünf Jahren wegen Betrugs oder Untreue verurteilt wurde oder in einem Insolvenzverfahren steckt, bekommt sie in der Regel nicht. Für Sie heißt das: Die Erlaubnis schützt vor den gröbsten Fällen, sagt aber nichts darüber, ob jemand Ihr Haus richtig bewertet.

So prüfen Sie es in Bayern: Zuständig für Erlaubnis und Aufsicht ist bei Maklern mit Hauptniederlassung in Bayern die IHK für München und Oberbayern, als zentrale Stelle für alle bayerischen IHKs. Das gilt auch für ein Büro in Straubing. Ältere Erlaubnisse wurden früher von den Kreisverwaltungsbehörden erteilt und gelten weiter; als Aufsicht ist trotzdem die IHK anzugeben. Ein öffentliches Register, in dem Sie jeden Makler nachschlagen können, gibt es für § 34c anders als bei Versicherungsvermittlern nicht. Der verlässlichste Weg ist deshalb das Impressum der Website: Wer eine erlaubnispflichtige Tätigkeit anbietet, muss dort die zuständige Aufsichtsbehörde nennen. Fehlt die Angabe, fragen Sie nach der Erlaubnisurkunde. Ein seriöser Makler legt sie ohne Zögern vor.

Was sagen Ausbildung, Weiterbildung, Verband und Versicherung wirklich aus?

Weniger, als man annehmen könnte – und bei zwei Punkten hat sich die Rechtslage geändert oder wird oft missverstanden.

Weiterbildung ist für Makler keine gesetzliche Pflicht mehr. Nach dem aktuellen Wortlaut von § 34c Abs. 2a GewO gilt die Pflicht, sich in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterzubilden, nur noch für Wohnimmobilienverwalter. Ältere Merkblätter und Ratgeber nennen sie teils noch als Pflicht für Makler. Wer sich weiterbildet, tut das heute freiwillig – und genau deshalb ist die Frage danach aussagekräftig. Fragen Sie konkret: zu welchen Themen in den letzten Jahren, etwa Wertermittlung, Energierecht oder Erbrecht?

Eine Vermögensschaden-Haftpflicht ist für Makler nicht vorgeschrieben. Die Berufshaftpflicht ist nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO nur für Wohnimmobilienverwalter Erlaubnisvoraussetzung. Hat ein Makler trotzdem eine, ist das ein Plus, denn sie greift, wenn ihm ein Beratungsfehler unterläuft, der Sie Geld kostet. Fragen Sie nach, statt sie vorauszusetzen.

Ausbildung und Verband sind Anhaltspunkte, keine Garantie. Eine Ausbildung als Immobilienkaufmann, ein Studium der Immobilienwirtschaft oder eine Zertifizierung als Sachverständiger zeigen, dass jemand die Grundlagen systematisch gelernt hat. Ein Berufsverband bindet seine Mitglieder an Standesregeln. Ob jemand Ihren Markt kennt, beantwortet beides nicht.

Woran erkennen Sie eine seriöse Wertermittlung?

An der Herleitung, nicht an der Zahl. Ein guter Makler sagt Ihnen, aus welchen Daten sein Preis stammt, welche Vergleichsverkäufe er heranzieht und wo er Zu- oder Abschläge macht. Er nennt eine Spanne und erklärt, wovon es abhängt, ob Sie am oberen oder unteren Ende landen.

Das häufigste Warnsignal ist der Preis, der den Auftrag holen soll. Wer Ihnen deutlich mehr verspricht als die anderen, gewinnt zwar das Gespräch – aber wenn die Immobilie danach monatelang online steht, wird sie für Käufer zum Ladenhüter und muss im Preis nachgeben. Das Gegenstück gibt es auch: den Makler, der die Immobilie beim ersten Termin schlechtredet, damit sie schnell weggeht. Beides erkennen Sie daran, dass die Begründung fehlt.

Wir sagen Ihnen bei der Wertermittlung, was Sie für Ihre Immobilie realistisch verlangen können, nicht was Sie hören möchten – und zeigen Ihnen, worauf der Wert beruht. Wie das abläuft, beschreiben wir auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Straubing.

Warum Angebotspreise aus Portalen kein Marktpreis sind

Hier liegt ein Unterschied, der im Verkaufsgespräch leicht untergeht: Was in Portalen steht, ist ein Wunsch, kein Ergebnis. Wenn in einer Gegend mehrere Anbieter ihre Preise aneinander ausrichten, entsteht ein „Marktpreis“, der nur aus Angeboten abgeleitet ist. Was am Ende tatsächlich bezahlt wurde, steht dort nicht.

Die tatsächlich erzielten Preise sammelt eine Behörde. Jeder notarielle Kaufvertrag über ein Grundstück muss vom Notar an den Gutachterausschuss geschickt werden, der daraus die Kaufpreissammlung führt und die Bodenrichtwerte ableitet. In Straubing ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Straubing. Die Bodenrichtwerte werden zu Beginn jedes geraden Jahres neu ermittelt und über das Landesportal BORIS-Bayern veröffentlicht.

Für Ihre Maklerwahl folgt daraus eine einfache Prüffrage: Woher stammen Ihre Vergleichswerte? Wer nur Portalanzeigen zeigt, arbeitet mit derselben Information, die Sie selbst abrufen können. Wer eigene abgeschlossene Verkäufe, Bodenrichtwerte und – soweit zugänglich – Auskünfte aus der Kaufpreissammlung heranzieht, arbeitet mit Ergebnissen.

Ein Straubinger Detail, an dem Sie Ortskenntnis erkennen: Der Gutachterausschuss der Stadt ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Straubing ist kreisfrei, auch wenn das Landratsamt Straubing-Bogen hier seinen Sitz hat. Für Aiterhofen, Parkstetten oder Bogen gelten die Bodenrichtwerte und der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses beim Landkreis. Ein Makler, der für ein Haus knapp hinter der Stadtgrenze mit Straubinger Werten argumentiert, hat die erste Frage schon falsch beantwortet. Welche Orte rund um Straubing wir betreuen, steht in unserem Einzugsgebiet.

Welche Straubinger Besonderheiten sollte Ihr Makler kennen?

Er sollte vor allem wissen, wo Satzungen und Denkmalschutz greifen – denn das entscheidet, welche Unterlagen ein Käufer verlangt und was er mit dem Haus vorhat.

Altstadt und Kernstadt. Der historische Stadtkern innerhalb der ehemaligen Befestigung ist als Baudenkmal-Ensemble „Historischer Stadtkern Straubing“ in der Denkmalliste eingetragen, ebenso der Straßenzug Wittelsbacherstraße als eigenes Ensemble. Wer dort ein Haus kauft, kann für Veränderungen am Gebäude eine denkmalrechtliche Erlaubnis brauchen. Für den Verkauf heißt das: Käufer, die umbauen wollen, fragen früh danach, was erlaubt ist. Ein guter Makler klärt das vor der Vermarktung, nicht nach der dritten Besichtigung. Zugleich liegen Teile der Kernstadt in den Sanierungsgebieten „Historische Innenstadt“ und „Straubing-Süd“. Beide Satzungen laufen im vereinfachten Verfahren, in dem die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB ausgeschlossen ist – der Verkauf selbst braucht dort also keine zusätzliche Genehmigung. Für die Erweiterungsgebiete Östliche Innenstadt und Bahnhofsumfeld muss die jeweilige Satzung gesondert gelesen werden. Wer das ungeprüft gleichsetzt, kennt die Stadt nur oberflächlich.

Alburg und Ittling. Die eingemeindeten Orte haben keinen Ensembleschutz, aber einzelne Baudenkmäler, etwa an der Alburger und an der Ittlinger Hauptstraße. Der Denkmalschutz trifft hier also nicht ganze Straßenzüge, sondern einzelne Häuser – und die Denkmaleigenschaft hängt nicht einmal davon ab, ob das Haus in der Liste steht. Ein Makler, der bei einem älteren Haus in Alburg oder Ittling die Adresse im Denkmal-Atlas prüft, bevor er ein Exposé schreibt, arbeitet sorgfältig. Wer annimmt, Denkmalschutz sei nur ein Altstadtthema, übersieht diese Fälle.

Vermietete Wohnungen. Straubing hat einen qualifizierten Mietspiegel, der die Lage erstmals als eigenes Merkmal führt. Die Lageklassen sind im Lageverzeichnis der Stadt adressgenau zugeordnet, nicht je Stadtteil – entlang der Alburger Hauptstraße etwa führt das Verzeichnis mehrere unterschiedliche Lageklassen. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, braucht deshalb die Einordnung der konkreten Adresse, denn Kapitalanleger rechnen mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Makler, der hier mit „Alburg ist eine mittlere Lage“ antwortet, hat das Verzeichnis nicht gelesen.

Was muss im Maklervertrag stehen?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus schreibt § 656a BGB die Textform vor. Ein Handschlag genügt also nicht; eine E-Mail mit allen Vereinbarungen reicht dagegen. Ein guter Makler legt Ihnen den Vertrag vor dem ersten Vermarktungsschritt vor und erklärt ihn.

Achten Sie auf diese Punkte:

• Art des Auftrags: einfacher Auftrag oder Alleinauftrag. Beim Alleinauftrag arbeiten Sie nur mit diesem Makler, dafür verpflichtet er sich zu aktiver Vermarktung.
• Laufzeit und Kündigung: Eine feste Laufzeit von einigen Monaten mit klarer Kündigungsregel ist üblich. Automatische Verlängerungen sollten Sie bewusst unterschreiben.
• Provision: Höhe, Fälligkeit und wer sie trägt. Verlangt der Makler bei Wohnung oder Einfamilienhaus von beiden Seiten eine Provision, müssen Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB gleich viel zahlen. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
• Leistungen: Exposé, Fotos, Grundrisse, Beschaffung der Unterlagen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Käufer, Begleitung zum Notar.
• Aufwendungsersatz: Ob Sie Kosten erstatten, wenn kein Verkauf zustande kommt, muss ausdrücklich vereinbart sein. Ohne Vereinbarung schulden Sie nichts.

Einen konkreten Provisionssatz nennen wir hier bewusst nicht: Er ist frei verhandelbar und hängt von Objekt, Aufwand und Auftragsart ab. Wichtig ist, dass er vor Beginn schriftlich feststeht.

Wann wird die Provision fällig – und sind Vorauszahlungen normal?

Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt, und zwar infolge der Tätigkeit des Maklers. So regelt es § 652 BGB. Bis dahin trägt der Makler das Risiko.

Eine Vorauszahlung, eine „Bearbeitungsgebühr“ für das Exposé oder eine Pauschale für Inserate vor dem Verkauf sind daher kein üblicher Bestandteil eines Maklervertrags. Wer so etwas verlangt, verlagert sein Risiko auf Sie. Das ist das klarste Warnsignal in dieser ganzen Liste.

Woran erkennen Sie gute Vermarktung?

An der Vorbereitung, bevor die Anzeige online geht. Ein guter Makler beschafft die Unterlagen selbst – Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen – und prüft sie auf Stolperstellen. Fehlt der Energieausweis, sollte er ihn veranlassen, bevor die Vermarktung beginnt.

Weitere Merkmale:

• Exposé: professionelle Fotos, ein lesbarer Grundriss, eine ehrliche Beschreibung. Bekannte Mängel gehören hinein, nicht verschwiegen.
• Besichtigungen: Der Makler ist selbst dabei und nicht nur per Schlüsselübergabe. Einzelbesichtigungen statt Massentermine geben Käufern Zeit für Fragen – wir bieten sie auch an Wochenenden und Feiertagen an.
• Käuferprüfung: Vor dem Notartermin sollte eine Finanzierungsbestätigung des Käufers vorliegen.
• Begleitung bis zum Schluss: Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Übergabeprotokoll.

Wie wir den Verkauf eines Hauses konkret aufbauen, lesen Sie auf unserer Seite Haus verkaufen in Straubing.

Wie behalten Sie während der Vermarktung die Kontrolle?

Indem Sie von Anfang an vereinbaren, was Sie wann erfahren. Eine Sorge, die Eigentümer in diesem Punkt beschäftigt, ist, nicht zu wissen, was eigentlich passiert – ob die Vermarktung auf den Preis oder auf einen schnellen Abschluss ausgerichtet ist, und ob wirklich jedes Angebot ankommt. Was andere Eigentümer berichten: Manche schicken zur Kontrolle sogar Bekannte als Interessenten vorbei.

Das muss nicht sein, wenn der Ablauf transparent ist. Fragen Sie im Erstgespräch:

• Wie oft und in welcher Form berichten Sie? Ein kurzer Bericht in einem fest vereinbarten Rhythmus, mit Anfragen, Besichtigungen und Rückmeldungen, ist ein guter Maßstab.
• Leiten Sie jedes schriftliche Angebot weiter, auch wenn es unter der Preisvorstellung liegt?
• Was sagen Interessenten, die nach der Besichtigung abspringen? Diese Rückmeldungen sind oft wertvoller als die Zahl der Anfragen.
• Ab wann reden wir über den Preis, wenn die Resonanz ausbleibt?

Ein Makler, der diese Fragen konkret beantwortet, hat ein System. Einer, der ausweicht, hat keins.

Bei uns sprechen Sie vom ersten Termin bis zur Übergabe mit derselben Person – kein Callcenter, keine Weiterleitung. Das macht die Rückmeldung einfacher, ersetzt aber nicht die Vereinbarung, wann Sie was erfahren.

Sollten Sie mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Für das Erstgespräch: ja, drei Makler zu vergleichen ist sinnvoll. Für die Vermarktung meist nicht. Bei mehreren einfachen Aufträgen parallel taucht dieselbe Immobilie mehrfach mit unterschiedlichen Preisen und Texten auf, was Käufer verunsichert. Und es entsteht ein Konfliktpotenzial, das oft erst sichtbar wird, wenn der Käufer schon gefunden ist: Zwei Makler beanspruchen für denselben Käufer eine Provision, weil jeder ihn nachgewiesen haben will.

Wer sich für mehrere Makler entscheidet, sollte in jedem Vertrag schriftlich festhalten, wie mit Käufern umgegangen wird, die mehreren Maklern bekannt sind. Einfacher ist es, nach dem Vergleich einen Makler mit klarer Laufzeit zu beauftragen und nach deren Ablauf neu zu entscheiden.

Was sagen Bewertungen und Maklerrankings aus?

Sie zeigen, wie zufrieden Kunden mit dem Umgang waren – nicht, welcher Preis erzielt wurde. Maklerverzeichnisse sortieren zudem nach eigenen Kriterien, etwa danach, ob ein Profil aktiv gepflegt wird oder wie viele Bewertungen vorliegen. Rankings, die sich auf die Sichtbarkeit bei Google stützen, messen Marketing. Beides ist kein Verkaufsergebnis.

Nützlich sind Bewertungen trotzdem, wenn Sie sie richtig lesen: Achten Sie auf Texte, die konkrete Abläufe beschreiben – wie der Preis zustande kam, wie erreichbar der Makler war, was bei Problemen passierte. Fragen Sie außerdem nach Kontakt zu früheren Verkäufern aus Ihrer Gegend. Ein Makler, der in Straubing tätig ist, sollte Ihnen Vergleichsfälle in der Nähe nennen können, ohne Vertrauliches preiszugeben.

Welche Fragen sollten Sie im Erstgespräch stellen?

Mit diesen Fragen trennen Sie im Erstgespräch Routine von Substanz:

Wenn Sie nach dem Vergleich mit uns sprechen möchten: Wie wir Ihre Immobilie in Straubing verkaufen, steht auf unserer Leistungsseite.

„Straubing ist eine kreisfreie Stadt mitten im Landkreis Straubing-Bogen, und für ein Haus diesseits der Stadtgrenze zählen andere Vergleichsdaten als für eines im Umland. Ein altes Haus in der Altstadt bringt andere Fragen mit als eines in Alburg oder Ittling – zum Gebäude, zu seiner Geschichte und zu dem, was ein Käufer daraus machen will. Deshalb klären wir diese Fragen vor dem ersten Preisgespräch, und Sie sprechen vom ersten Termin bis zur Übergabe mit derselben Person.“

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Immobilienbewertung in Straubing
• Haus verkaufen in Straubing
• Unser Einzugsgebiet rund um Straubing

Quellen

• § 34c Gewerbeordnung
• IHK Regensburg: Merkblatt Immobilienmakler, Zuständigkeit in Bayern
• § 652 BGB – Entstehung des Lohnanspruchs
• § 656a BGB – Textform
• § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
• Stadt Straubing: Gutachterausschuss und Bodenrichtwerte
• Denkmalliste Stadt Straubing (Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege)
• Mietspiegel der Stadt Straubing 2026