Was ist meine Immobilie in Straubing wert? Preise & Bewertung 2026

Ihre Immobilie in Straubing ist so viel wert, wie ein Käufer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr heute dafür zahlen würde – das ist der Verkehrswert, und er lässt sich nur für das einzelne Objekt bestimmen, nicht aus einem Durchschnittspreis für die Stadt. Die Quadratmeterpreise, die Portale für Straubing veröffentlichen, sind Angebotspreise und zeigen 2026 je nach Anbieter sogar in unterschiedliche Richtungen. Belastbar wird der Wert erst, wenn Lage bis auf die Adresse, Baujahr, energetischer Zustand und das passende Bewertungsverfahren zusammenkommen – und wenn die Vergleichsdaten vom richtigen Gutachterausschuss stammen: Für die kreisfreie Stadt Straubing ist ein anderer zuständig als für den Landkreis Straubing-Bogen.

Was ist der Wert Ihrer Immobilie überhaupt – Verkehrswert, Angebotspreis oder Kaufpreis?

Der Wert Ihrer Immobilie ist der Verkehrswert. Das Baugesetzbuch definiert ihn als den Preis, der zum Stichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften“ des Grundstücks zu erzielen wäre – „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ (§ 194 BauGB). Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe.

Drei andere Zahlen werden leicht damit verwechselt:

Für Sie folgt daraus: Wer seinen Preis aus Inseraten ableitet, übernimmt die Wunschpreise anderer Verkäufer. Der Abstand zwischen Angebot und tatsächlich beurkundetem Preis ist genau der Teil, den die Verhandlung später wieder abträgt.

Wo stehen die Immobilienpreise in Straubing 2026?

Ein einheitliches Bild gibt es nicht, und das ist selbst schon eine Aussage. Die großen Immobilienportale werten für Straubing Angebotspreise aus und kommen dabei zu unterschiedlichen Ergebnissen: Einige zeigen für Häuser zuletzt eine leichte Erholung gegenüber dem Vorjahr, andere sehen die Preise noch unter dem Niveau von vor dem Zinsanstieg. Bei Wohnungen gehen die Richtungen ebenfalls auseinander.

Unsere Einschätzung: Der Markt in Straubing bewegt sich nach dem Rückgang seit dem Zinsanstieg eher seitwärts, mit Unterschieden zwischen Objektarten und Baujahren. Diese Einschätzung gilt, solange die Finanzierungsbedingungen stabil bleiben. Woran Sie merken, dass sie nicht mehr trägt: wenn sich die Vermarktungsdauer vergleichbarer Objekte in Ihrer Umgebung deutlich verändert oder Bauzinsen spürbar anziehen oder nachgeben.

Warum die Portale auseinanderlaufen, ist für Ihre Bewertung wichtiger als jede ihrer Zahlen:

• Angebote statt Verkäufe. Gezählt wird, was inseriert ist, nicht, was beurkundet wurde.
• Kleine Stichproben. In einer Stadt dieser Größe kann ein einzelnes Neubauprojekt mit vielen Wohnungen den Durchschnitt für Eigentumswohnungen spürbar verschieben.
• Gemischte Objektarten. Ein Durchschnitt über Bungalow, Reihenhaus und Mehrfamilienhaus beschreibt keines davon.

Die tatsächlich gezahlten Preise kennt nur der Gutachterausschuss. Für die Stadt Straubing führt BORIS-Bayern einen Grundstücks-Marktbericht 2026 (BORIS-Bayern, Gutachterausschuss Straubing); er ist kostenpflichtig und wird über ein Konto bei BORIS-Bayern bestellt. Wer eine Preisentwicklung für Straubing belegen will, findet sie dort und nicht im Portaldurchschnitt.

Welche amtlichen Daten gibt es für Straubing – und warum nicht die des Landkreises?

Für Ihre Immobilie im Stadtgebiet ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Straubing zuständig. Straubing ist kreisfrei und gehört nicht zum Landkreis Straubing-Bogen. Der Landkreis hat einen eigenen Gutachterausschuss mit eigenem Marktbericht.

Diese Trennung ist eine praktische Falle. Der aktuelle Grundstücksmarktbericht des Landkreises zum Stichtag 01.01.2026 ist kostenfrei als PDF verfügbar und beruht auf den Kaufurkunden der Jahre 2024 und 2025 (Grundstücksmarktbericht Landkreis Straubing-Bogen, PDF). Er gilt aber ausdrücklich für den Bereich des Landkreises. Wer ihn für ein Haus in der Stadt heranzieht, vergleicht mit Gemeinden wie Bogen, Geiselhöring oder Aiterhofen und nicht mit Straubing.

Was Sie für das Stadtgebiet bekommen:

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gibt es nicht auf Zuruf: Sie sind nach § 195 Abs. 5 BauGB „bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen“. Laut BORIS-Bayern kann dagegen ein Verkehrswertgutachten „von jedermann auch schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beantragt werden“. Für Sie heißt das: Einzelne Vergleichspreise bekommen Sie als Privatperson nur mit begründetem Anlass, einen amtlich ermittelten Wert für Ihr eigenes Objekt dagegen jederzeit – gegen Gebühr.

Liegt Ihre Immobilie im Umland, gilt das Umgekehrte: Dann ist der Landkreisbericht die richtige Quelle. Welche Orte rund um Straubing wir betreuen, finden Sie auf unserer Seite zum Einzugsgebiet rund um Straubing.

Ist der Bodenrichtwert der Wert Ihres Grundstücks?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone, und er wird in bebauten Gebieten so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 BauGB). Er beschreibt ein gedachtes Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder baulicher Ausnutzbarkeit davon ab, weicht auch der Bodenwert ab.

Neu ermittelt werden die Werte nur alle zwei Jahre. Für Straubing sind die Stichtage 01.01.2024 und 01.01.2026 laut BORIS-Bayern kostenfrei abrufbar. Ein Wert zum Stichtag Jahresbeginn bildet Verkäufe der beiden Vorjahre ab – in einer Seitwärtsphase ist das unkritisch, nach einem Preissprung hinkt er hinterher.

Für die Bewertung heißt das: Der Bodenrichtwert ist ein Baustein im Sachwertverfahren und ein guter Lagevergleich zwischen Zonen. Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche plus „irgendetwas fürs Haus“ ergibt keinen Verkehrswert. Bei älteren Häusern auf großen Grundstücken kann der Bodenanteil den Gebäudeanteil übersteigen; bei Eigentumswohnungen spielt er kaum eine Rolle.

Was bestimmt den Wert in Straubing am stärksten?

Lage, Baujahr und energetischer Zustand – in Straubing mit einigen Eigenheiten, die bundesweite Ratgeber nicht kennen.

Warum ein Stadtteilmittel über Ihre Straße wenig sagt

Der qualifizierte Mietspiegel 2026 der Stadt Straubing führt die Lage als eigenes Merkmal: fünf Lageklassen mit Zu- und Abschlägen auf die Basismiete, zugeordnet über ein adressgenaues Lageverzeichnis nach Straße und Hausnummer (Mietspiegel der Stadt Straubing 2026, PDF). Der Mietspiegel gilt vom 01.04.2026 bis 31.03.2028.

Das Lageverzeichnis zeigt, wie kleinteilig die Stadt ist: Die Alburger Hauptstraße etwa ist dort je nach Abschnitt unterschiedlich eingestuft, von Lageklasse 2 bis Lageklasse 5. Eine Lageklasse für „Alburg“ als Ganzes gibt es nicht. Für Ihre Bewertung folgt daraus: Vergleichsobjekte müssen aus derselben Straße oder demselben Straßenabschnitt kommen, nicht nur aus demselben Ortsteil. Ein Durchschnittspreis für Alburg, Ittling oder die Kernstadt vermischt Lagen, die das Amt selbst trennt.

Dasselbe gilt für die Bodenrichtwerte: Sie werden nach Zonen gebildet, die Gebiete mit weitgehend gleicher Art und Maß der Nutzung zusammenfassen, nicht nach Stadtteilen. Wer für ein Haus in Ittling oder Kagers Vergleichsdaten sucht, braucht die Zone des eigenen Grundstücks, nicht einen Wert „für Straubing“.

Was das Ensemble Historischer Stadtkern für den Wert bedeutet

Die Altstadt in den Grenzen der ehemaligen Befestigung ist als Ensemble Historischer Stadtkern in der bayerischen Denkmalliste eingetragen (Denkmalliste Straubing, PDF). Wer ein Baudenkmal verändern will, braucht nach Art. 6 BayDSchG eine Erlaubnis; im Ensemble gilt das, wenn das Gebäude selbst ein Denkmal ist oder die Veränderung sich auf das Erscheinungsbild des Ensembles auswirken kann. Einzelne Maßnahmen wie eine Küchen- oder Baderneuerung ohne Eingriff in historische Substanz sind erlaubnisfrei. Einzeldenkmäler gibt es auch außerhalb der Altstadt, etwa an der Ittlinger und der Alburger Hauptstraße.

Für den Wert wirkt das in zwei Richtungen: Die Lage zieht Käufer an, die genau diese Bausubstanz suchen. Wer dagegen umfassend umbauen oder energetisch modernisieren will, kalkuliert Auflagen und Abstimmung mit ein und bietet entsprechend vorsichtiger. Eine Bewertung muss deshalb klären, welche Käufergruppe für Ihr Objekt realistisch ist.

Teile der Innenstadt liegen außerdem in den Sanierungsgebieten „Historische Innenstadt“ und „Straubing-Süd“. Beide sind im vereinfachten Verfahren festgesetzt, ohne Genehmigungsvorbehalt nach § 144 BauGB und ohne Ausgleichsbetrag. Ein Abzug für einen drohenden Ausgleichsbetrag ist bei diesen beiden Satzungen also nicht angebracht. Für die Erweiterungsgebiete sollte die jeweilige Satzung im Einzelfall geprüft werden.

Baujahr und Energie

Wie stark das Baujahr durchschlägt, zeigt der Marktbericht des benachbarten Landkreises zum Stichtag 01.01.2026: Dort lag der mittlere Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser der 1960er-Jahre bei ungefähr der Hälfte dessen, was für Häuser ab Baujahr 2020 gezahlt wurde. Für die Stadt sind das keine übertragbaren Werte, aber die Richtung ist dieselbe: Wer ein Haus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren verkauft, konkurriert mit dem Sanierungsbedarf, den der Käufer einpreist.

Der Energieausweis ist dabei kein Formblatt am Rande. Beim Verkauf muss er nach § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen in der Regel als Bedarfsausweis. Käufer lesen die Effizienzklasse als Preisschild für die nächsten Jahre.

Mit welchem Verfahren wird Ihre Immobilie bewertet?

Das hängt von der Objektart ab. Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt drei Verfahren und verlangt, sie nach der Art des Objekts und den „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten“ zu wählen (§ 6 ImmoWertV):

Bei vermieteten Objekten in Straubing ist der qualifizierte Mietspiegel die Messlatte dafür, welche Miete als nachhaltig gilt. Liegt die Ist-Miete deutlich darunter, drückt das den Ertragswert; liegt sie deutlich darüber, rechnen Käufer mit Risiko. Wie wir die drei Verfahren in der Praxis anwenden, beschreiben wir auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Straubing.

Warum liegt der Marktpreis oft nicht beim rechnerischen Sachwert?

Weil der Sachwert zunächst nur ausrechnet, was Boden und Gebäude kosten würden, abzüglich Alter. Ob Käufer das auch zahlen, entscheidet erst der Sachwertfaktor, den der Gutachterausschuss aus echten Verkäufen ableitet. Die Immobilienwertermittlungsverordnung verlangt deshalb ausdrücklich einen „marktangepassten“ Verfahrenswert.

Wie das in der Region aussieht, zeigt wieder der Landkreisbericht zum Stichtag 01.01.2026: Im Mittel lagen die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser dort fast genau beim rechnerischen Sachwert. Bei Häusern mit niedrigem Sachwert zahlten Käufer eher mehr, bei hohem Sachwert eher weniger – rund 1,2-fach bei einem Sachwert um 200.000 €, rund 0,86-fach bei einem Sachwert um 700.000 €.

Die Konsequenz gilt über den Landkreis hinaus: Je aufwendiger und teurer ein Haus gebaut ist, desto weniger davon bezahlt der Markt. Wer viel in Ausstattung investiert hat, sollte deshalb damit rechnen, dass die Rechnung über Baukosten höher ausfällt als die über Käufer. Für die Stadt Straubing stehen die passenden Faktoren im städtischen Marktbericht.

Online-Rechner, Makler oder Gutachter – wer ermittelt den Wert wofür?

Welcher Weg der richtige ist, entscheidet der Anlass, nicht die Bequemlichkeit.

Ein Verkehrswertgutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige – und in Straubing auf Antrag auch der Gutachterausschuss der Stadt selbst. Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt davon ab, ob jemand den Wert anzweifeln kann: das Finanzamt bei Erbschaft oder Schenkung, der frühere Partner bei einer Scheidung, die Miterben bei einer Auszahlung. Für eine geerbte Immobilie haben wir die nächsten Schritte im Beitrag Haus geerbt – was jetzt? zusammengestellt.

Wollen Sie verkaufen, ist eine Einschätzung mit Besichtigung meist der bessere erste Schritt: Sie bewertet nicht nur, sondern sagt auch, zu welchem Preis sich die Immobilie in Straubing in angemessener Zeit vermarkten lässt.

Wie rechnen Käufer – und warum wird ein zu hoher Einstiegspreis teuer?

Käufer rechnen nicht mit Ihrem Angebotspreis, sondern mit der Gesamtinvestition: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Provision und vor allem die Sanierung, die sie nach dem Einzug erwarten. Ein Haus, das im Angebotspreis günstig wirkt, wird teuer, sobald neue Heizung, Fenster und Dach dazukommen. Bewertung und Preisstrategie müssen diese Rechnung vorwegnehmen.

Was andere Eigentümer berichten: Vor dem Verkauf steht die Sorge im Raum, unter Wert abzugeben. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass die umgekehrte Sorge mitläuft – dass ein Makler einen zu hohen Preis bestätigt, um den Auftrag zu bekommen, und danach Stück für Stück herunterführt. Beide Sorgen haben denselben Kern: Der Preis ist nicht nachvollziehbar begründet.

Was wir in der Praxis beobachten: Ein zu hoch angesetzter Preis kostet nicht nur Zeit. Inserate, die lange online stehen und mehrfach reduziert werden, fallen Kaufinteressenten auf, und die nächste Verhandlung beginnt beim Gedanken, dass mit dem Objekt etwas nicht stimmt. Ein begründeter Preis, der Vergleichsverkäufe, Lage und Sanierungsbedarf offenlegt, ist deshalb die bessere Verhandlungsgrundlage – auch für Sie selbst, weil Sie wissen, wo Ihre Untergrenze liegt.

Welche Unterlagen brauchen Sie für eine belastbare Bewertung?

Je vollständiger die Unterlagen, desto weniger muss geschätzt werden. Für eine Marktwerteinschätzung genügt meist ein Teil, für ein Gutachten wird alles gebraucht:

• aktueller Grundbuchauszug (Amtsgericht Straubing, Grundbuchamt)
• Flurkarte und Grundstücksfläche
• Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Baujahr und Liste der Modernisierungen mit Jahr (Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder)
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Erhaltungsrücklage
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge, aktuelle Mieten, Nebenkostenabrechnungen
• bei Altstadtobjekten: Hinweise auf Denkmaleigenschaft und erteilte Erlaubnisse

Die Liste der Modernisierungen hat dabei mehr Gewicht, als man vermutet. Ohne Jahreszahlen setzt jede Bewertung das ursprüngliche Baujahr an – und damit eine höhere Alterswertminderung, als Ihr Haus tatsächlich hat.

„Straubing ist kein Regensburg: Hier entscheidet weniger der Name der Stadt über den Preis als die Straße – und ob das Haus noch in der Stadt oder schon im Landkreis steht. Schon entlang einer einzigen Straße in Alburg stuft das Lageverzeichnis der Stadt unterschiedlich ein, und für Stadt und Landkreis gelten getrennte Gutachterausschüsse mit eigenen Daten. Deshalb sehen wir uns jede Immobilie vor Ort an, sagen Ihnen, was Sie realistisch verlangen können und nicht, was Sie hören möchten, und Sie sprechen vom ersten Termin bis zur Übergabe mit derselben Person.“

Wenn Sie den nächsten Schritt gehen möchten: Wie der Verkauf nach der Bewertung abläuft, lesen Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Straubing, speziell für Einfamilienhäuser unter Haus verkaufen in Straubing.

Häufige Fragen

Quellen

• § 194 BauGB – Verkehrswert
• § 196 BauGB – Bodenrichtwerte
• § 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren
• Art. 6 BayDSchG – Maßnahmen an Baudenkmälern
• BORIS-Bayern – Gutachterausschuss Stadt Straubing
• Grundstücksmarktbericht Landkreis Straubing-Bogen, Stichtag 01.01.2026 (PDF)
• Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Straubing 2026 (PDF)
• Denkmalliste Stadt Straubing, Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege (PDF)