Immobilienverkauf bei Scheidung in Straubing: Wer entscheidet, was zählt, was es kostet

Bei einer Scheidung müssen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Straubing nicht verkaufen, aber Sie müssen entscheiden, was damit geschieht. Es gibt vier Wege: den gemeinsamen Verkauf an einen Dritten, die Übernahme durch einen Partner gegen Auszahlung, die Vermietung und als letztes Mittel die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht Straubing. Stehen beide im Grundbuch, geht ein freier Verkauf nur gemeinsam. Auch wer allein im Grundbuch steht, braucht unter Umständen die Einwilligung des anderen. Über das finanzielle Ergebnis entscheiden drei Punkte: der Stichtag der Bewertung, die Ablösung des Kredits und die Frage, wer zwischen Auszug und Verkauf im Haus wohnt. Davon hängt ab, ob Spekulationssteuer anfällt.

Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?

Nein. Die Scheidung selbst beendet das gemeinsame Eigentum nicht. Sie zwingt Sie aber dazu, eine Lösung zu finden, weil Kredit, Nutzung und Vermögensausgleich sonst offen bleiben. Welcher Weg passt, hängt davon ab, ob einer das Haus allein finanzieren kann und ob Sie beide noch miteinander verhandeln können.

Der freie Verkauf trennt die Vermögen am vollständigsten. Die Übernahme erhält einem Partner das Zuhause, setzt aber voraus, dass er Auszahlung und Kredit allein finanzieren kann. Die Vermietung verschiebt die Entscheidung nur, und die Versteigerung ist der Weg, den beide Seiten am wenigsten steuern können.

Wer darf verkaufen, wenn nur einer im Grundbuch steht?

Maßgeblich für das Eigentum ist das Grundbuch, nicht wer den Kredit bezahlt oder wer renoviert hat. Stehen Sie beide zu je einer Hälfte im Grundbuch, kann keiner das ganze Haus allein verkaufen. Jeder kann rechtlich nur über seinen Anteil verfügen, und ein halber Miteigentumsanteil an einem Haus, das ein anderer bewohnt, ist für fremde Käufer schwer zu nutzen.

Steht nur einer im Grundbuch, scheint die Lage einfach. Eine Einschränkung wird dabei leicht übersehen: Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, darf ein Ehegatte sich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Ist das Haus im Wesentlichen alles, was der Alleineigentümer besitzt, braucht also auch er die Zustimmung des Ehegatten. Ohne sie kann er den Kaufvertrag nicht erfüllen. Das gilt bis zur rechtskräftigen Scheidung.

Für Ihre Planung heißt das: Wer allein im Grundbuch steht und während des Trennungsjahres verkaufen will, sollte die Vermögenslage vor dem Notartermin offenlegen. Fällt die Frage erst beim Notar auf, steht der Termin, und der Käufer wartet.

Wer im Grundbuch fehlt, aber den Kredit mit unterschrieben hat, haftet der Bank trotzdem voll. Ein Anteil am Haus folgt daraus nicht. Sein Ausgleich läuft über den Zugewinn oder über eine Vereinbarung, nicht über das Eigentum.

Wie wird der Wert der Immobilie bei einer Scheidung ermittelt?

Bei der Scheidung zählen zwei Werte, und sie liegen zeitlich auseinander. Für den Zugewinnausgleich tritt an die Stelle der Beendigung des Güterstandes der Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird, also dem anderen Ehegatten zugestellt ist. Für einen Verkauf zählt dagegen, was ein Käufer am Ende zahlt. Steigt oder fällt der Markt zwischen beiden Zeitpunkten, kann die Rechnung für den Zugewinn von der Rechnung für den Erlös abweichen.

Maßstab für beide ist der Verkehrswert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Angebotspreise auf Portalen sind dafür kein Maßstab, weil sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer bezahlen.

Wenn Sie sich nicht auf einen Wert einigen, brauchen Sie ein Gutachten, das beide Seiten anerkennen. In Straubing kommt dafür der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Straubing in Betracht, der Verkehrswertgutachten über bebaute und unbebaute Grundstücke erstattet. Das Gutachten ist gebührenpflichtig. Wichtig ist die Zuständigkeitsgrenze: Straubing ist kreisfrei. Liegt Ihr Haus schon im Landkreis Straubing-Bogen, etwa in einer Nachbargemeinde, ist der Gutachterausschuss am Landratsamt zuständig. Wer hier die falsche Stelle anschreibt, verliert Zeit.

Für eine erste Orientierung, bevor Sie Geld für ein Gutachten ausgeben, kann eine fundierte Markteinschätzung genügen, vor allem wenn Sie beide verkaufen wollen und nur den Angebotspreis klären müssen. Wie wir dabei vorgehen, beschreiben wir auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Straubing.

Wie wirkt sich der Verkauf auf den Zugewinnausgleich aus?

Der Zugewinnausgleich teilt den Wertzuwachs, nicht das Haus. Wer während der Ehe mehr hinzugewonnen hat als der andere, schuldet ihm die Hälfte des Überschusses als Geldforderung. Am Eigentum ändert sich dadurch nichts. Wer allein im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer, muss aber unter Umständen einen erheblichen Betrag ausgleichen.

Das hat zwei Folgen für den Verkauf. Erstens kann der Verkaufserlös die Mittel für eine Ausgleichsforderung liefern. Wer sonst kein Geld hat, muss dann verkaufen, obwohl ihm das Haus allein gehört. Zweitens rechnet der Zugewinn mit dem Stichtagswert. Ein höherer späterer Verkaufspreis erhöht die Ausgleichsforderung nicht automatisch.

Vereinbarungen über den Zugewinn, die Sie während des Scheidungsverfahrens treffen, müssen notariell beurkundet oder vor dem Familiengericht protokolliert werden. Eine Absprache am Küchentisch trägt nicht. Haben Sie per Ehevertrag Gütertrennung vereinbart, entfällt der Zugewinnausgleich, und es zählt allein, wem was im Grundbuch gehört und wer was finanziert hat.

Was passiert mit dem Immobilienkredit?

Haben Sie beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften Sie der Bank als Gesamtschuldner, jeder für den vollen Betrag. Untereinander tragen Gesamtschuldner die Schuld zu gleichen Teilen, soweit nichts anderes vereinbart ist. Ein Auszug oder die Scheidung ändern an der Haftung gegenüber der Bank nichts. Zahlt einer die Raten nach dem Auszug allein weiter, sollten Sie deshalb schriftlich festhalten, wie das später verrechnet wird.

Beim Verkauf an Dritte wird der Kredit in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft noch eine Zinsbindung, kann die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ihre Höhe hängt von Restlaufzeit und Zinsunterschied ab. Lassen Sie sie vor der Vermarktung berechnen, sonst fehlt Ihnen eine der Zahlen für die Erlösaufteilung.

Bei der Übernahme durch einen Partner liegt das eigentliche Hindernis woanders. Der ausziehende Partner will aus der Haftung, und das geht nur, wenn die Bank ihn entlässt. Sie prüft dafür, ob der Verbleibende den Kredit allein tragen kann. Diese Entscheidung trifft die Bank unabhängig von dem, was Sie familienrechtlich vereinbaren. Eine Übernahme, die im Ausgleich sauber gerechnet ist, kann an der Bank trotzdem scheitern. Klären Sie diese Frage deshalb vor der Einigung, nicht danach.

Welche Steuern fallen beim Verkauf wegen Scheidung an?

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf sind als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Ausgenommen ist eine Immobilie, die durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Bei einer Scheidung kippt diese Ausnahme leicht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Ehegatte das Haus nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, wenn er ausgezogen ist und nur noch der frühere Ehepartner und das gemeinsame Kind dort wohnen. Verkauft der Ausgezogene seinen Anteil später an den Ex-Partner, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.

Wer innerhalb der Zehnjahresfrist auszieht, sollte deshalb den Zeitpunkt des Verkaufs mit seiner Steuerberatung abstimmen, bevor er den Kaufvertrag unterschreibt. Ein Verkauf in zeitlicher Nähe zum Auszug kann anders ausgehen als einer, der Jahre später stattfindet.

Bei der Grunderwerbsteuer hilft das Gesetz: Erwirbt der Ehegatte oder der frühere Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, ist der Erwerb befreit. Kauft ein Dritter, fällt in Bayern Grunderwerbsteuer zum Landessatz an. Im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer. Steuerschuldner sind gesetzlich aber beide Vertragsparteien, Sie als Verkäufer also mit.

Diese Darstellung ersetzt keine Steuerberatung. Allgemeine Hinweise zur Besteuerung von Immobilien finden Sie in unseren Steuer-Tipps für Eigentümer.

Wer darf bis zum Verkauf im Haus wohnen, und muss er dafür zahlen?

Während der Trennung kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung überlässt, soweit das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Der Partner, der weichen muss, kann dafür eine Vergütung verlangen, soweit sie der Billigkeit entspricht. Nach der Scheidung gilt eine eigene Vorschrift: Dann kann die Wohnung verlangen, wer auf sie stärker angewiesen ist, wobei das Wohl der Kinder im Haushalt besonders zählt. Gehört das Haus dem anderen Ehegatten allein, reicht das nicht; dann muss die Überlassung nötig sein, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Eigentum verschafft die Vorschrift in keinem Fall. Besteht kein Mietvertrag, kann ein Mietverhältnis zu ortsüblichen Bedingungen verlangt werden.

Was andere Eigentümer berichten, ist vor allem eine Sorge: dass die Frage nach einer Nutzungsvergütung erst nachträglich auftaucht, mitten im Streit über den Verkaufspreis, und dann gegen den eigenen Ausgleichsanspruch gerechnet wird. Halten Sie deshalb schriftlich fest, wer bis zum Verkauf im Haus wohnt, wer die laufenden Kosten trägt und ob eine Vergütung geschuldet ist.

Für den Verkauf selbst hat die Wohnfrage einen praktischen Teil. Bewohnt einer das Haus noch, organisieren wir die Besichtigungen mit ihm als Einzelbesichtigungen nach Absprache, auch an Wochenenden und Feiertagen. Der Ausgezogene ist bei der Preisentscheidung trotzdem gleichberechtigt dabei.

Vor oder nach der Scheidung verkaufen?

Eine allgemein richtige Reihenfolge gibt es nicht. Die Abwägung hängt an vier Punkten, die in unterschiedliche Richtungen ziehen:

Wo beide sich über das Ende der Ehe einig sind, kann ein Verkauf schon im Trennungsjahr sinnvoll sein. Er beendet die gemeinsame Haftung und die Kostendoppelung früh. Wo das Vertrauen fehlt, kann es sinnvoller sein, erst die Eckpunkte in einer notariellen Vereinbarung festzuhalten und dann zu verkaufen.

Was passiert, wenn einer nicht verkaufen will?

Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Ist eine Teilung in Natur ausgeschlossen, was bei einem Haus die Regel ist, erfolgt sie durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses. Diese Teilungsversteigerung braucht keinen Vollstreckungstitel, ein Antrag genügt. Ein Miteigentümer kann einen Verkauf deshalb verzögern, aber nicht dauerhaft verhindern.

Zuständig ist das Amtsgericht Straubing für alle Immobilien, die beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Straubing eingetragen sind. Das Vollstreckungsgericht beauftragt einen Sachverständigen mit einem Gutachten über die Immobilie. Ein schneller Weg ist das nicht. Auf Antrag eines Miteigentümers wird das Verfahren für bis zu sechs Monate eingestellt, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint. Gehören zur Gemeinschaft nur Sie und Ihr (früherer) Ehegatte, wird es auf Antrag außerdem eingestellt, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes erforderlich ist.

Was Eigentümer in dieser Lage am meisten beschäftigt, ist die Sorge, dass der andere die Versteigerung nicht als letzten Ausweg, sondern als Druckmittel einsetzt. Ein Antrag setzt tatsächlich Druck, weil in der Versteigerung niemand den Preis bestimmt. Er setzt aber beide unter Druck. Wer droht, riskiert dasselbe Ergebnis wie der, dem gedroht wird. Solange kein Zuschlag erteilt ist, bleibt eine Einigung auf einen freien Verkauf möglich, und sie ist der Weg, bei dem beide mehr Einfluss auf den Preis behalten.

Vermieten statt verkaufen: Wann lohnt sich das in Straubing?

Vermieten lohnt sich, wenn beide Eigentümer die Immobilie langfristig als Kapitalanlage halten wollen und das auch miteinander können. Es löst die Trennung nicht, es verwaltet sie. Jede Reparatur, jede Mieterhöhung und jeder spätere Verkauf braucht wieder Ihre gemeinsame Entscheidung.

Wer die Mieteinnahme einschätzen will, hat in Straubing eine belastbare Grundlage: Der Mietspiegel der Stadt ist als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt und führt die Lage als eigenes Merkmal. Das zugehörige Lageverzeichnis ordnet jede Adresse einer von fünf Lageklassen zu, mit Zu- und Abschlägen von bis zu sieben Prozent auf die Basismiete. Die Einstufung gilt adressgenau, nicht für ganze Ortsteile. Die Alburger Hauptstraße etwa führt das Lageverzeichnis je nach Hausnummer in unterschiedlichen Lageklassen. Für Ihre Rechnung zählt also die Hausnummer, nicht der Ortsteil.

Steuerlich beachten: Wird das Haus nach dem Auszug vermietet, entfällt die Eigennutzung. Ein späterer Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann dann steuerpflichtig sein.

Was gilt für Häuser in der Straubinger Altstadt und den eingemeindeten Ortsteilen?

In der Kernstadt beeinflussen zwei amtliche Festlegungen den Verkauf. Das Baudenkmal-Ensemble Historischer Stadtkern umfasst den historischen Stadtraum in den Grenzen der ehemaligen Befestigung, das Ensemble Wittelsbacherstraße den Straßenzug um 1900 vom südwestlichen Stadtgraben bis zur Oberen Bachstraße. Veränderungen an einem Baudenkmal brauchen eine denkmalrechtliche Erlaubnis, Vorhaben in seiner Nähe dann, wenn sie sich auf das Erscheinungsbild auswirken können. Für den Verkauf heißt das: Käufer, die umbauen oder energetisch sanieren wollen, rechnen diese Erlaubnis in Zeit und Kosten ein. Unterlagen über frühere Genehmigungen gehören deshalb von Anfang an ins Exposé.

Die Altstadt liegt außerdem im Sanierungsgebiet Historische Innenstadt, daneben besteht das Sanierungsgebiet Straubing-Süd. Beide sind im vereinfachten Verfahren festgesetzt, die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB ist ausgeschlossen. Ein Verkauf braucht dort keine sanierungsrechtliche Genehmigung, und ein Ausgleichsbetrag fällt nicht an. Unberührt bleibt das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten: Der Notar holt vor dem Vollzug eine Erklärung der Stadt ein. Planen Sie diesen Schritt in den Zeitplan ein, vor allem wenn einer von Ihnen den Erlös für eine neue Wohnung braucht. Für die Erweiterungsflächen dieser Gebiete lohnt ein Blick in die jeweilige Satzung.

In den eingemeindeten Ortsteilen Alburg und Ittling stehen ebenfalls Einzeldenkmäler, etwa an der Alburger und der Ittlinger Hauptstraße. Ein älteres Haus dort kann deshalb unter Denkmalschutz stehen, ohne dass die Eigentümer es im Blick haben. Die Denkmaleigenschaft hängt nicht von der Eintragung in die Denkmalliste ab. Prüfen Sie den Denkmal-Atlas, bevor Sie den Verkaufspreis festlegen, denn Denkmalschutz verändert den Kreis der Käufer.

Wer verkaufen will, findet auf unserer Seite zum Immobilienverkauf in Straubing den Ablauf von der Bewertung bis zur Übergabe. Für ein Einfamilienhaus gibt es eine eigene Seite zum Hausverkauf in Straubing.

Wie läuft ein Scheidungsverkauf ab, wenn die Eigentümer kaum noch miteinander reden?

Bei einem Scheidungsverkauf ist nicht der Markt die erste Hürde, sondern die Gefahr, dass jede Information zum Streitpunkt wird. Was wir in der Praxis beobachten: Der Verkauf läuft dann geordnet, wenn beide Eigentümer denselben Stand haben und keiner das Gefühl bekommt, der andere wisse mehr.

Daraus folgt unsere Arbeitsweise. Der Auftrag kommt von beiden Eigentümern, jede Nachricht über Anfragen, Besichtigungen und Angebote geht an beide gleichzeitig, und über den Angebotspreis und jede Preisänderung entscheiden beide schriftlich. Sie sprechen vom ersten Termin bis zur Übergabe mit derselben Person, ohne Callcenter und ohne Weiterverweise. Wir sagen Ihnen, was Sie für die Immobilie realistisch verlangen können, nicht was einer von Ihnen hören möchte. Das ist gerade dann wichtig, wenn einer auf einen hohen Preis drängt, weil er den Ausgleich gering halten will, und der andere auf einen schnellen Verkauf.

Am Ende regelt der notarielle Kaufvertrag, dass zuerst die Bank abgelöst wird. Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Auf diesen Ausschluss kann sich ein Verkäufer aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Bekannte Mängel sollten Sie deshalb gemeinsam offenlegen, auch wenn nur einer von Ihnen sie kennt. Wie der verbleibende Erlös aufgeteilt wird, sollten Sie vorher schriftlich festgelegt haben, damit der Notartermin nicht zur letzten Verhandlungsrunde wird.

„Straubing ist für uns kein Vorort von Regensburg, sondern ein eigener Markt, in dem Stadt und Landkreis eng beieinanderliegen. Ein Haus in der Altstadt spricht andere Käufer an als eines in Alburg oder Ittling, und gerade bei einer Scheidung muss diese Einschätzung von Anfang an für beide nachvollziehbar sein. Deshalb sprechen bei uns beide Eigentümer vom ersten Termin bis zur Übergabe mit derselben Person, und jede Information geht an beide zur selben Zeit.“

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf bei Scheidung

Weiterlesen

• Immobilie verkaufen in Straubing: Ablauf von der Bewertung bis zur Übergabe
• Was ist meine Immobilie in Straubing wert?
• Steuerliche Hinweise für Eigentümer und Vermieter

Quellen

• § 1365 BGB – Verfügung über Vermögen im Ganzen
• § 1384 BGB – Berechnungszeitpunkt bei Scheidung
• § 180 ZVG – Teilungsversteigerung und einstweilige Einstellung
• § 3 GrEStG – Ausnahmen von der Besteuerung
• Bundesfinanzhof: Veräußerung eines Einfamilienhauses nach Ehescheidung
• Stadt Straubing: Gutachterausschuss und Bodenrichtwerte
• Amtsgericht Straubing: Zwangsversteigerung
• Stadt Straubing: Mietspiegel 2026 (PDF)