Wer in Straubing eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft mehr als die eigenen Räume: einen Anteil an einer Gemeinschaft mit eigenen Regeln, Rücklagen und Beschlüssen. Entscheidend sind deshalb vier Punkte: ob der Verkauf die Zustimmung des Verwalters braucht, ob die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vollständig und verständlich vorliegen, ob der Preis an tatsächlich bezahlten Straubinger Kaufpreisen ausgerichtet ist und ob Sonderfälle greifen, die Käufer und Notar prüfen werden: Denkmalschutz im historischen Stadtkern, ein bestehender Mietvertrag, die Zehnjahresfrist beim Finanzamt. Wer das vor der ersten Anzeige klärt, verkauft ohne Nachverhandlung und ohne Wochen des Wartens auf ein fehlendes Dokument.
Das Wichtigste in Kürze
- Prüfen Sie zuerst in der Teilungserklärung, ob der Verkauf eine Verwalterzustimmung braucht, und fordern Sie sie früh an.
- Legen Sie Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Beschlusssammlung und Stand der Erhaltungsrücklage vor der Vermarktung bereit, nicht erst auf Nachfrage.
- Richten Sie den Preis an Kaufpreisen aus, nicht an Portalangeboten. Für das Stadtgebiet ist der Gutachterausschuss der Stadt Straubing zuständig, für den Landkreis ein eigener.
- Liegt die Wohnung im Ensemble Historischer Stadtkern, gilt für Umbauten das Denkmalrecht. Eine sanierungsrechtliche Verkaufsgenehmigung entfällt in der Historischen Innenstadt.
- Bei vermieteten Wohnungen gehen Mietvertrag und Mieter mit; in Sonderfällen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
- Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, außer bei Eigennutzung in den letzten Jahren.
Was ist beim Wohnungsverkauf anders als beim Hausverkauf?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung prüft der Käufer zwei Dinge: die Wohnung selbst und die Gemeinschaft, in die er eintritt. Zum Sondereigentum gehören die Räume Ihrer Wohnung, zum Gemeinschaftseigentum Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Grundstück. Für das Gemeinschaftseigentum zahlen alle Eigentümer gemeinsam, über das monatliche Hausgeld, die Erhaltungsrücklage und gegebenenfalls Sonderumlagen.
Daraus folgt: Ein Käufer kann die Wohnung schön finden und trotzdem abspringen, weil im letzten Protokoll eine Dachsanierung angekündigt ist, die Rücklage dafür nicht reicht. Umgekehrt ist eine gut geführte Gemeinschaft mit ausreichender Rücklage ein Verkaufsargument, das Sie belegen können. Beim Hausverkauf entscheidet der Käufer über die Sanierung allein, beim Wohnungsverkauf übernimmt er die Entscheidungen anderer. Deshalb fragen Wohnungskäufer und deren Banken nach mehr Unterlagen als Hauskäufer.
Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Das hängt von Ihrer Teilungserklärung ab. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt, als Inhalt des Sondereigentums zu vereinbaren, dass der Verkauf der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf, meist des Verwalters. Steht eine solche Klausel in Ihrer Teilungserklärung, ist sie verbindlich. Versagt werden darf die Zustimmung nach § 12 WEG nur aus einem wichtigen Grund.
Was das praktisch heißt: Der Notar vollzieht den Eigentumswechsel erst, wenn die Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form vorliegt. Dazu gehört der Nachweis, dass der Unterzeichnende tatsächlich Verwalter ist, in der Regel eine Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit beglaubigten Unterschriften. Fehlt dieser Nachweis, weil die Bestellung abgelaufen ist oder das Protokoll nie beglaubigt wurde, kann sich der Vollzug um Wochen verschieben. Was andere Eigentümer berichten: Verkäufe, die am Notartermin schon fertig schienen, blieben monatelang liegen, weil die Zustimmung fehlte.
Fragen Sie deshalb schon vor der Vermarktung beim Verwalter nach, ob eine Zustimmung nötig ist, wer sie erteilt und ob die Bestellung des Verwalters nachweisbar ist. Klären Sie dabei auch, ob der Verwalter für die Zustimmung eine Gebühr berechnet. Das steht im Verwaltervertrag, nicht im Gesetz.
Welche Unterlagen gehören zum Verkauf einer Eigentumswohnung?
Zum Verkauf einer Eigentumswohnung gehören die Unterlagen zur Wohnung und die Unterlagen zur Gemeinschaft. Die meisten Gemeinschaftsunterlagen erhalten Sie vom Verwalter. Den Grundbuchauszug für Wohnungen im Stadtgebiet stellt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Straubing aus.
| Unterlage | Woher | Wofür der Käufer sie braucht |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt, Amtsgericht Straubing | Eigentum, Rechte Dritter, Grundschulden |
| Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan | Verwalter oder Grundbuchamt | Was zur Wohnung gehört, Sondernutzungsrechte, Zustimmungsklausel |
| Wohnflächenberechnung und Grundriss | eigene Unterlagen, Bauträger | Preis je Quadratmeter, Bankbewertung |
| Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnungen | Verwalter | Höhe und Entwicklung des Hausgelds |
| Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage | Verwalter | Ob anstehende Maßnahmen gedeckt sind |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung | Verwalter | Beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen, Streitpunkte |
| Energieausweis | Aussteller nach GModG, oft über den Verwalter | Vorlage spätestens bei der Besichtigung |
| Mietvertrag, Mieterhöhungen, Kaution | eigene Unterlagen | Nur bei vermieteten Wohnungen |
Als Eigentümer haben Sie Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und in die Beschlusssammlung. Ein Makler kann diese Einsicht nur mit Ihrer Ermächtigung nehmen.
Was verraten Protokolle und Rücklage, und wie bereiten Sie sie auf?
Protokolle und Rücklage entscheiden darüber, ob ein Käufer der Gemeinschaft vertraut. Er liest daraus, welche Maßnahmen beschlossen sind, was sie kosten und ob die Rücklage sie trägt oder eine Sonderumlage droht. Die Unterlagen bayerischer Justizbehörden fassen den Zusammenhang knapp: Eine ausreichende Erhaltungsrücklage beugt einer Überforderung durch unerwartete Sonderumlagen vor.
Vollständigkeit allein hilft dabei nicht. Wer einem Interessenten alle Protokolle, Abrechnungen und Wirtschaftspläne als Stapel übergibt, verlangt von ihm, selbst herauszufinden, was darin steht. Was andere Eigentümer berichten: Interessenten verlieren an dieser Stelle die Lust, obwohl Preis und Wohnung passen, oder sie lassen sich so lange Zeit, dass sie in der Zwischenzeit woanders kaufen.
Was wir Verkäufern deshalb raten: eine Seite, die die Lage der Gemeinschaft zusammenfasst.
- Höhe des Hausgelds und wie es sich in den letzten Abrechnungen entwickelt hat
- Stand der Erhaltungsrücklage laut Vermögensbericht
- Beschlossene, noch nicht abgerechnete Maßnahmen und ihr Kostenanteil für Ihre Wohnung
- Laufende oder abgeschlossene Streitigkeiten in der Gemeinschaft, mit Stand
- Was in der nächsten Versammlung auf der Tagesordnung steht, soweit bekannt
Die Originale bleiben dabei, die Zusammenfassung ersetzt sie nicht. Sie verkürzt aber die Zeit, bis ein Käufer und seine Bank entscheiden können. Beschlossene Kosten, die erst nach dem Verkauf angefordert werden, gehören in den Kaufvertrag: wer sie trägt, regeln Verkäufer und Käufer dort ausdrücklich, statt sich später auf den Zeitpunkt der Anforderung zu streiten.
Wie finden Sie in Straubing einen realistischen Preis?
Ein realistischer Preis für eine Straubinger Wohnung entsteht aus Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen, nicht aus Angebotspreisen in Portalen. Angebotspreise sind Wünsche von Verkäufern; was tatsächlich bezahlt wurde, steht in der Kaufpreissammlung. Für das Stadtgebiet führt sie der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Straubing. Jeder notarielle Kaufvertrag geht an ihn.
Für Eigentümer zugänglich ist vor allem der Grundstücksmarktbericht. Für Straubing (Stadt) ist der Bericht 2026 über BORIS-Bayern beim Gutachterausschuss Straubing kostenpflichtig bestellbar; die Bodenrichtwerte zum aktuellen Stichtag sind dort kostenfrei abrufbar. Zwei Einschränkungen gelten:
- Der Bodenrichtwert betrifft nur den Boden. Bei einer Wohnung steckt er anteilig im Miteigentumsanteil und sagt über den Wohnungspreis wenig.
- Für Wohnungen in Bogen, Geiselhöring, Straßkirchen oder anderen Gemeinden des Landkreises ist nicht die Stadt zuständig, sondern der Gutachterausschuss im Landratsamt Straubing-Bogen. Wer die städtischen Daten auf eine Wohnung im Landkreis überträgt, vergleicht zwei verschiedene Märkte.
Bei der Wohnung selbst zählen Etage, Aufzug, Balkon, Stellplatz, Baujahr und energetischer Zustand. Bei der Gemeinschaft zählen Hausgeld, Rücklage und anstehende Maßnahmen. Ein zu hoher Einstiegspreis kostet doppelt: Die Wohnung steht lange online, und jede Senkung lesen Interessenten als Zeichen, dass etwas nicht stimmt. Wie wir den Wert für Wohnungen im Stadtgebiet ermitteln, beschreibt unsere Seite zur Immobilienbewertung in Straubing.
Was gilt für Wohnungen im historischen Stadtkern?
Wohnungen innerhalb der ehemaligen Stadtbefestigung liegen im Baudenkmal-Ensemble „Historischer Stadtkern Straubing“. Laut Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege umfasst es den historischen Stadtraum in den Grenzen der ehemaligen Befestigungsanlagen. Ein zweites Ensemble ist die Wittelsbacherstraße. Für Veränderungen an Bau- und Bodendenkmälern und in ihrer Nähe verlangt das Bayerische Denkmalschutzgesetz eine denkmalrechtliche Erlaubnis; zuständig ist die Stadt Straubing als untere Denkmalschutzbehörde.
Für den Verkauf heißt das: Käufer, die Fenster tauschen, Bäder neu ordnen oder einen Dachausbau planen, fragen nach dem Denkmalstatus. Eine Wohnung, deren frühere Umbauten genehmigt sind, lässt sich leichter erklären als eine, bei der niemand mehr weiß, ob die Erlaubnis eingeholt wurde. Legen Sie vorhandene Erlaubnisse zu den Unterlagen.
Eine sanierungsrechtliche Hürde gibt es in der Historischen Innenstadt dagegen nicht. Das Sanierungsgebiet „Historische Innenstadt“ wird im vereinfachten Verfahren geführt; laut § 3 der Sanierungssatzung finden die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Rechtsvorgänge keine Anwendung. Der Verkauf braucht also keine sanierungsrechtliche Genehmigung, und ein Ausgleichsbetrag fällt nicht an. Dasselbe gilt für das Sanierungsgebiet Straubing-Süd. Für die Erweiterungsgebiete Östliche Innenstadt und Bahnhofsumfeld sollten Sie die jeweilige Satzung vor dem Notartermin prüfen lassen.
Was ändert sich, wenn die Wohnung vermietet ist?
Eine vermietete Wohnung kommt vor allem für Kapitalanleger in Frage, und der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Der Mieter muss nicht ausziehen, nur weil verkauft wird. Für den Käufer zählen dann andere Unterlagen: Mietvertrag, Höhe und Entwicklung der Miete, Kaution, Zahlungsverhalten.
Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem Fall: wenn an der Wohnung Wohnungseigentum erst begründet wurde, nachdem sie ihm überlassen war. Dann ist er nach § 577 BGB beim Verkauf an einen Dritten zum Vorkauf berechtigt. Wohnt der Mieter schon länger in einem Haus, das später aufgeteilt wurde, gehört diese Frage vor die Vermarktung. Der Mieter muss über den Kaufvertrag informiert werden, das übernimmt in der Regel der Notar, und erst wenn er sein Recht nicht ausübt, steht fest, wer kauft.
Für Kapitalanleger ist in Straubing der qualifizierte Mietspiegel der Stadt der Maßstab. Das Lageverzeichnis zum qualifizierten Mietspiegel ordnet jede Adresse einzeln einer Lageklasse zu. Die Bahnhofstraße führt es etwa in Lageklasse 1. Die Alburger Hauptstraße im eingemeindeten Alburg reicht je nach Hausnummer von Lageklasse 2 bis 5. Für Sie folgt daraus: Bei einer vermieteten Wohnung prüft ein Anleger die Mieterhöhungsspielräume adressgenau. Eine Lageklasse für einen ganzen Stadtteil gibt es nicht, und eine Renditerechnung mit dem Durchschnitt der Gesamtstadt hält dieser Prüfung nicht stand. Legen Sie den Lageklassen-Eintrag Ihrer Adresse den Unterlagen bei.
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Ein Gewinn aus dem Wohnungsverkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind nach § 23 EStG Wohnungen, die Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Für vermietete Wohnungen greift diese Ausnahme nicht.
Zwei Punkte sind dabei wichtig: Bei einer geerbten Wohnung läuft die Frist ab dem Kauf durch den Erblasser weiter, nicht ab dem Erbfall. Und die Berechnung des Gewinns hängt von Anschaffungskosten und Abschreibungen ab, die nur Ihr Steuerberater für Ihren Fall beziffern kann. Mehr dazu, welche Fristen und Ausnahmen beim Immobilienverkauf gelten, finden Sie in unseren Steuer-Tipps für Immobilieneigentümer. Läuft noch eine Finanzierung mit Zinsbindung, klären Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Bank, ob sie bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt; sie mindert den Erlös.
Wann muss der Energieausweis vorliegen?
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes. Nach § 80 Abs. 4 GModG hat der Verkäufer oder der Makler dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen und ihn nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich zu übergeben.
Liegt der Ausweis schon vor, wenn Sie inserieren, muss die Anzeige in kommerziellen Medien Pflichtangaben daraus enthalten: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse. Bei einer Eigentumswohnung wird der Ausweis in der Regel für das Gebäude erstellt und liegt beim Verwalter. Fragen Sie früh danach, damit die Anzeige nicht an einem fehlenden Dokument hängt.
Mit Makler oder privat, und wer zahlt die Provision?
Privat verkaufen dürfen Sie jede Wohnung. Ob es sich lohnt, entscheidet weniger der Preis als die Arbeit: Unterlagen beim Verwalter beschaffen, Interessenten auf Finanzierbarkeit prüfen, Besichtigungen führen, Fragen zur Gemeinschaft beantworten und den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar abstimmen.
Für die Provision gilt bei Wohnungen ein fester gesetzlicher Rahmen. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben und muss mindestens denselben Betrag selbst tragen (§ 656d BGB). Die Höhe der Provision legt das Gesetz nicht fest; sie wird vereinbart. Für Sie heißt das: Klären Sie vor der Beauftragung schriftlich, wer welchen Anteil trägt, denn eine Abrede, die gegen diese Regeln verstößt, ist gegenüber dem Käufer unwirksam. Wie wir den Verkauf begleiten, beschreibt unsere Seite Immobilie verkaufen in Straubing.
Notar, Zahlung, Übergabe: Was schützt Sie als Verkäufer?
Der Kaufvertrag über eine Wohnung muss notariell beurkundet werden; erst mit der Eintragung im Grundbuch wechselt das Eigentum. Der Notar entwirft den Vertrag, und beide Seiten sollten den Entwurf vor dem Termin in Ruhe lesen. Achten Sie auf drei Punkte:
- Zahlung vor Übergabe. Schlüssel und Besitz gehen erst über, wenn der Kaufpreis eingegangen ist. Der Vertrag knüpft die Übergabe daran, und daran sollten Sie sich halten, auch wenn ein Käufer früher einziehen möchte.
- Stichtag für Hausgeld und Lasten. Im Vertrag steht, ab wann der Käufer Hausgeld und Grundsteuer trägt. Teilen Sie den Stichtag dem Verwalter mit.
- Beschlossene Kosten. Was in der Gemeinschaft beschlossen, aber noch nicht angefordert ist, regelt der Vertrag ausdrücklich. Ohne Regelung entsteht später Streit, wer zahlt.
Prüfen Sie vor dem Notartermin, ob die Finanzierung des Käufers bestätigt ist. Eine vorläufige Zusage der Bank ist noch keine Zahlungssicherheit.
Welche Fehler kosten beim Wohnungsverkauf am meisten?
Die teuersten Fehler beim Wohnungsverkauf entstehen vor der ersten Besichtigung, nicht am Notartermin:
| Fehler | Folge |
|---|---|
| Preis aus Portalangeboten abgeleitet | Wohnung steht zu lange, spätere Senkung schwächt die Verhandlung |
| Verwalterzustimmung erst nach der Beurkundung angefragt | Vollzug verzögert sich, Kaufpreis fließt später |
| Protokolle unsortiert übergeben | Prüfung durch Käufer und Bank dauert länger, Entscheidung verzögert sich |
| Beschlossene Sonderumlage nicht offengelegt | Streit nach dem Verkauf, im schlimmsten Fall Haftung |
| Wohnfläche ungeprüft übernommen | Nachverhandlung, wenn die Bank nachmisst |
| Denkmalstatus oder Mietervorkaufsrecht übersehen | Überraschung beim Notar, Zeitverlust |
Was Käufer in Eigentümer-Foren umtreibt, ist die Sorge, nach dem Kauf aus den Protokollen von einer Umlage zu erfahren, die vorher niemand erwähnt hat. Offenlegen nimmt diese Sorge und sichert Sie gegen spätere Ansprüche ab.
„Wer in Straubing eine Wohnung verkauft, wird nicht an Regensburger Maßstäben gemessen, sondern an dem, was hier tatsächlich bezahlt wurde. Zwischen einer Wohnung im Ensemble Historischer Stadtkern und einer in Alburg liegen andere Käufer, andere Unterlagen und andere Einträge im Lageverzeichnis zum Mietspiegel. Deshalb sprechen Sie bei uns vom ersten Termin bis zur Übergabe mit derselben Person, die Ihre WEG-Unterlagen kennt.“
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Häufige Fragen
Kann ich meine Eigentumswohnung in Straubing ohne Zustimmung der anderen Eigentümer verkaufen?
Ja, wenn Ihre Teilungserklärung keine Zustimmung verlangt. Steht dort eine Veräußerungsbeschränkung, brauchen Sie die Zustimmung, meist des Verwalters. Sie darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden.
Welche Unterlagen bekomme ich vom Verwalter?
Vom Verwalter erhalten Sie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht mit Erhaltungsrücklage, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung, in der Regel auch den Energieausweis des Gebäudes. Als Eigentümer haben Sie Anspruch auf Einsicht.
Wo erfahre ich, was Wohnungen in Straubing tatsächlich kosten?
Tatsächlich bezahlte Preise sammelt der Gutachterausschuss der Stadt Straubing in der Kaufpreissammlung. Der Grundstücksmarktbericht ist über BORIS-Bayern bestellbar. Für Wohnungen im Landkreis ist der Gutachterausschuss im Landratsamt Straubing-Bogen zuständig.
Muss ich beim Verkauf einer Altstadtwohnung eine Genehmigung der Stadt einholen?
Für den Verkauf selbst nicht: Im Sanierungsgebiet Historische Innenstadt ist § 144 BauGB ausgeschlossen. Für bauliche Veränderungen im Ensemble Historischer Stadtkern braucht es aber eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Für die Erweiterungsgebiete sollte die Satzung geprüft werden.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Nur wenn die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Dann ist er nach § 577 BGB beim Verkauf an einen Dritten zum Vorkauf berechtigt.
Wann ist der Verkauf einer Wohnung steuerfrei?
Steuerfrei ist der Gewinn, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei geerbten Wohnungen zählt der Kauf durch den Erblasser.
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Verantwortlich für diesen Beitrag
ASAN Immobilien, Bahnhofplatz 15, 94315 Straubing · Inhaber: Tolga Asan · Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Stadt Straubing, Öffentliche Ordnung · Firmenprofil
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz, § 12 Veräußerungsbeschränkung
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 577 Vorkaufsrecht des Mieters
- Einkommensteuergesetz, § 23 Private Veräußerungsgeschäfte
- Gebäudemodernisierungsgesetz, § 80 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
- Gutachterausschuss Straubing (Stadt) bei BORIS-Bayern
- Stadt Straubing, Lageverzeichnis zum qualifizierten Mietspiegel
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Denkmalliste Straubing
- Stadt Straubing, Sanierungssatzung Historische Innenstadt
