Immobilie im Alter verkaufen in Straubing: Wohnrecht, Nießbrauch, Verrentung

Ja, Sie können Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Straubing im Alter verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür lassen Sie sich beim Verkauf ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch erstrangig ins Grundbuch eintragen. Den Kaufpreis erhalten Sie als Einmalbetrag, als lebenslange Leibrente, als Zeitrente oder in einer Mischung daraus. Der Preis liegt dabei unter dem Verkehrswert, weil der Käufer das Haus erst später selbst nutzen kann. Wie groß dieser Abschlag ausfällt, hängt in Straubing vor allem an zwei Dingen: an Ihrem Alter und an der Miete, die Ihre Immobilie an genau Ihrer Adresse bringen würde. Diese Miete lässt sich seit dem qualifizierten Mietspiegel 2026 adressgenau bestimmen.

Welche Wege gibt es, im Alter zu verkaufen und trotzdem wohnen zu bleiben?

Es gibt fünf gängige Wege. Bei vieren geben Sie das Eigentum vollständig ab, einer ist ein Teilverkauf. Daneben gibt es Kredite wie die Umkehrhypothek, bei denen Sie Eigentümer bleiben. Was Sie wählen, hängt davon ab, ob Sie das Haus vererben wollen, ob Sie auf Dauer darin wohnen bleiben möchten und ob Sie eine große Summe oder ein monatliches Einkommen brauchen.

Die eigentliche Verrentung im Sinne des Wortes ist nur der Verkauf gegen Leibrente. Er wird fast immer mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch kombiniert. Die Rückmiete gibt Ihnen weniger Sicherheit, denn ein Mietvertrag ist kündbar, ein eingetragenes Wohnrecht nicht. Beim Teilverkauf bleiben Sie Miteigentümer, zahlen aber laufend ein Entgelt für den verkauften Anteil.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnrecht erlaubt Ihnen, selbst zu wohnen. Der Nießbrauch erlaubt Ihnen, alle Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen, also auch zu vermieten. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen, beide sind an Ihre Person gebunden und enden in der Regel mit Ihrem Tod.

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist ein Recht, das Gebäude oder einen Teil davon „unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Sie dürfen Ihre Familie und die Personen aufnehmen, die Sie zur Pflege brauchen. Mehr nicht: Ein Wohnrecht ist nach § 1092 BGB nicht übertragbar, und seine Ausübung darf einem anderen nur überlassen werden, wenn das gestattet ist. Ohne diese Gestattung im Vertrag dürfen Sie die Wohnung also nicht vermieten.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter. Sie dürfen „die Nutzungen der Sache ziehen“, das Haus also selbst bewohnen, vermieten und die Miete behalten. Das macht den Nießbrauch flexibler, aber auch teurer: Der Käufer zieht für einen Nießbrauch einen höheren Betrag vom Kaufpreis ab als für ein Wohnrecht, weil Sie ihm mehr vorenthalten.

Die Wahl hängt an einer einzigen Frage: Wie wahrscheinlich ist es, dass Sie eines Tages nicht mehr selbst darin wohnen? Wer das für möglich hält, fährt mit dem Nießbrauch oder mit einem Wohnrecht samt Vermietungsgestattung besser.

Wer zahlt nach dem Verkauf Reparaturen, Grundsteuer und Nebenkosten?

Das regelt in erster Linie Ihr Notarvertrag. Wo er schweigt, gilt das Gesetz – und das verteilt die Kosten beim Wohnrecht anders, als viele erwarten.

Beim Nießbrauch tragen Sie nach § 1041 BGB die gewöhnliche Unterhaltung, also Ausbesserungen und Erneuerungen im üblichen Rahmen. Nach § 1047 BGB kommen die öffentlichen Lasten hinzu, etwa die Grundsteuer. Was darüber hinausgeht, etwa ein neues Dach, muss der Nießbraucher nach dem Gesetz nicht übernehmen. Wer es dann bezahlt, sollte der Vertrag festlegen.

Beim Wohnrecht verweist § 1093 BGB ebenfalls auf § 1041 BGB. Auch als Wohnungsberechtigter tragen Sie damit die gewöhnliche Unterhaltung der Wohnung, wenn der Vertrag nichts anderes sagt. Die Vorschrift über die öffentlichen Lasten nennt § 1093 dagegen nicht. Die Grundsteuer bleibt damit grundsätzlich beim Käufer als neuem Eigentümer.

Für Sie heißt das: Lassen Sie im Vertrag Posten für Posten festhalten, wer Heizung, Dach, Fenster, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Schornsteinfeger bezahlt. Je mehr der Käufer übernimmt, desto geringer fällt in der Regel der Auszahlungsbetrag aus. Wer mehr selbst trägt, bekommt mehr Geld, muss aber im hohen Alter Rücklagen für Reparaturen halten.

Was andere Eigentümer berichten: Eine verbreitete Sorge ist, dass Garten und Haus nach dem Tod des Partners für die Person, die allein zurückbleibt, zu viel werden. Genau in dieser Lage kann eine Pflicht zur Instandhaltung, die beim Vertragsschluss leicht wirkte, zur Last werden. Eine Regelung, nach der der Käufer die Erhaltung übernimmt, kostet zwar Auszahlung, nimmt aber dieses Risiko heraus.

Wie viel Geld bekommen Sie, wenn Sie mit Wohnrecht verkaufen?

Sie bekommen den Verkehrswert der Immobilie abzüglich des Werts Ihres Wohnrechts oder Nießbrauchs. Dieser Wert ergibt sich aus zwei Größen: dem Jahreswert der Nutzung, in der Praxis die erzielbare Nettokaltmiete, und einem Faktor, der von Ihrem Alter und Ihrer statistischen Lebenserwartung abhängt. Je älter Sie sind, desto kleiner ist der Faktor und desto mehr bleibt Ihnen ausgezahlt.

Warum die Straubinger Adresse den Abschlag mitbestimmt

In Straubing hat sich die Grundlage für den Jahreswert verändert. Der Mietspiegel der Stadt Straubing 2026 ist als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Er gilt vom 1. April 2026 bis zum 31. März 2028. Zum ersten Mal ist die Lage ein eigenes Merkmal: Fünf Lageklassen führen zu Zu- oder Abschlägen auf die Basismiete, und das Lageverzeichnis ordnet jede Adresse bis zur Hausnummer zu.

Für Sie hat das eine direkte Folge. Der Jahreswert Ihres Wohnrechts, und damit der Betrag, der vom Kaufpreis abgeht, hängt nicht am Durchschnitt Ihres Stadtteils, sondern an Ihrer Hausnummer. Das Lageverzeichnis zum Mietspiegel führt etwa die Bernauergasse und die Burggasse in der Altstadt in Lageklasse 1 und die Bogener Straße überwiegend in Lageklasse 5.

In Alburg zeigt sich, warum ein Stadtteilwert nicht weiterhilft. Allein entlang der Alburger Hauptstraße führt das Lageverzeichnis Adressen in den Lageklassen 2 bis 5. Zwei Häuser in derselben Straße können damit einen unterschiedlichen Mietwert haben – und bei gleichem Verkehrswert und gleichem Alter des Verkäufers zu unterschiedlich hohen Auszahlungen führen. Für Ittling, Kagers oder die Kernstadt gilt dieselbe Rechnung: Erst die Adresse im Lageverzeichnis zeigt, mit welchem Lagezuschlag oder -abschlag ein Gutachten rechnet.

Eine Einschränkung gehört dazu. Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Wohnungen von 30 bis 140 Quadratmetern. Für ein größeres Einfamilienhaus ist er nur ein Anhaltspunkt, den Mietwert leitet das Gutachten dann zusätzlich aus Vergleichsmieten ab.

Wer den Verkehrswert in Straubing und im Landkreis ermittelt

Den Verkehrswert, von dem alles ausgeht, können Sie beim Gutachterausschuss für den Bereich der kreisfreien Stadt Straubing als Gutachten beantragen. Er ist für das gesamte Stadtgebiet zuständig, und für die Stadt ist dort ein Grundstücksmarktbericht 2026 erhältlich. Wohnen Sie rund um Straubing in einer Gemeinde des Landkreises Straubing-Bogen, etwa in Bogen, Aiterhofen oder Parkstetten, ist der eigene Gutachterausschuss des Landkreises zuständig.

Ein Rechenbeispiel mit Ihren Zahlen ist erst sinnvoll, wenn Verkehrswert, Mietwert und Ihr Alter feststehen. Eine Immobilienbewertung für Straubing liefert den ersten Wert. Den Wert des Wohnrechts rechnen wir daraus für Ihre Adresse einzeln.

Leibrente oder Zeitrente: Wie sicher ist eine Verrentung?

Eine Leibrente zahlt bis zu Ihrem Lebensende. So bestimmt es § 759 BGB für den Zweifelsfall: Die Rente ist „für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten“. Eine Zeitrente endet nach einer vereinbarten Laufzeit, auch wenn Sie dann noch leben. Wer lange lebt, profitiert von der Leibrente. Wer früh stirbt, hat mit einer Zeitrente oder einem Einmalbetrag für die Erben mehr erreicht.

Sicher ist eine Rente nur, wenn sie dinglich abgesichert ist. Dafür gibt es die Reallast nach § 1105 BGB: Sie verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zu wiederkehrenden Leistungen. Wird das Haus weiterverkauft, haftet das Grundstück weiter für Ihre Rente.

Entscheidend ist der Rang. Lässt der Käufer eine Grundschuld für seine Bank vor Ihrem Wohnrecht oder Ihrer Reallast eintragen und betreibt die Bank später die Zwangsversteigerung, erlöschen die nachrangigen Rechte. § 52 ZVG sagt dazu knapp: Was nicht in das geringste Gebot fällt, erlischt. Deshalb gehören Wohnrecht oder Nießbrauch und die Reallast an die erste Rangstelle. Einem späteren Rangrücktritt sollten Sie nur nach unabhängiger Beratung zustimmen.

Welche Steuern fallen beim Verkauf gegen Rente an?

Der Verkauf selbst bleibt in den meisten Fällen steuerfrei. Steuerpflichtig ist dagegen der Ertragsanteil einer Leibrente.

Ein Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks ist nach § 23 EStG nur steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Wer im Alter das eigene, lange bewohnte Haus verkauft, ist davon in aller Regel nicht betroffen.

Eine Leibrente versteuern Sie nach § 22 EStG nur mit dem Ertragsanteil. Seine Höhe richtet sich nach dem Lebensjahr, das Sie bei Rentenbeginn vollendet haben:

Der übrige Teil der Rente gilt als Rückzahlung Ihres Kaufpreises und bleibt steuerfrei. Zeitrenten fallen nicht unter diese Tabelle und werden steuerlich anders behandelt. Welche Variante sich für Sie rechnet, klärt Ihre Steuerberatung. Mehr zu den Grundregeln lesen Sie in unseren Steuer-Tipps zum Immobilienverkauf.

Was passiert mit Wohnrecht oder Nießbrauch, wenn Sie ins Pflegeheim ziehen?

Das Recht bleibt bestehen, aber ein Wohnrecht bringt Ihnen dann oft nichts mehr. Sie dürfen es nicht selbst vermieten, wenn der Vertrag die Überlassung nicht gestattet, und der Käufer muss Sie nicht ausbezahlen. Ein Nießbrauch dagegen erlaubt die Vermietung, die Miete fließt Ihnen zu und kann Heimkosten mittragen.

Deshalb gehört eine Regel für den Auszug in den Vertrag: entweder die Gestattung, das Wohnrecht vermieten zu lassen, oder eine Ausgleichszahlung des Käufers, wenn Sie auf Dauer ausziehen. Die Verbraucherzentrale nennt genau diesen Punkt in ihrer Prüfliste.

Auch das Sozialhilferecht spielt hinein. Nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII bleibt ein angemessenes, selbst bewohntes Hausgrundstück bei der Sozialhilfe unangetastet. Wer verkauft, tauscht dieses geschützte Vermögen gegen Geld oder eine laufende Rente, die dieser Schutz nicht erfasst. Bevor Sie verkaufen, um Pflegekosten vorzubeugen, sollten Sie diese Folge kennen.

Was viele Familien zusätzlich beschäftigt: Wohnt ein Kind oder ein anderer Angehöriger mit im Haus, verliert er mit dem Verkauf seine Wohngrundlage, sobald Ihr Recht endet. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt Ihnen, Familie aufzunehmen, gibt ihr aber kein eigenes Recht. Soll ein Angehöriger dauerhaft bleiben, braucht er ein eigenes, im Vertrag geregeltes Recht.

Was gilt in der Straubinger Altstadt und in den Sanierungsgebieten?

Wer in der Altstadt verkauft, muss beim Wohnrecht oder Nießbrauch den Denkmalschutz mitdenken. Der historische Stadtraum innerhalb der ehemaligen Befestigung ist als Ensemble Historischer Stadtkern Straubing in der Bayerischen Denkmalliste eingetragen, der Straßenzug um die Wittelsbacherstraße als eigenes Ensemble. Veränderungen an einem Baudenkmal brauchen eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz, Vorhaben in seiner Nähe dann, wenn sie sich auf Bestand oder Erscheinungsbild des Denkmals auswirken können.

Für die Verteilung der Kosten heißt das: Erhaltungsarbeiten an einem Altstadthaus sind aufwendiger und genehmigungspflichtig. Übernehmen Sie als Wohnungsberechtigter oder Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung, tragen Sie diesen Mehraufwand. In der Altstadt lohnt es sich besonders, die Instandhaltung im Vertrag ausdrücklich dem Käufer zuzuweisen und den Preis dafür zu akzeptieren. Auch in Alburg und Ittling stehen Einzeldenkmäler. Ob Ihr Haus dazugehört, zeigt der Denkmal-Atlas, denn die Schutzwirkung hängt nicht von der Eintragung ab.

Eine Erleichterung gibt es in den beiden großen Sanierungsgebieten Historische Innenstadt und Straubing-Süd. Beide werden im vereinfachten Verfahren geführt, die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB ist ausgeschlossen. Verkauf und Bestellung eines Wohnrechts brauchen dort keine sanierungsrechtliche Genehmigung, und ein Ausgleichsbetrag fällt nicht an. Ob das auch für die Erweiterungsgebiete gilt, zeigt erst die jeweilige Satzung, die vor der Beurkundung zu prüfen ist. Unabhängig vom Verfahren hat die Stadt in jedem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB.

Wer kauft eine Immobilie mit Wohnrecht?

Der Kreis der Käufer ist deutlich kleiner als beim freien Verkauf. Eine Familie, die selbst einziehen will, kann das auf unbestimmte Zeit nicht. Als Käufer kommen deshalb vor allem Anleger mit Eigenkapital, Verwandte und spezialisierte Verrentungsanbieter in Frage.

Was wir in der Praxis beobachten: Der Engpass kann statt beim Preis bei der Finanzierung des Käufers liegen. Für eine Bank ist ein Haus mit erstrangigem Wohnrecht als Sicherheit weniger wert, weil ihre Grundschuld im Rang hinter Ihrem Recht stünde. Ein Käufer muss den Einmalbetrag deshalb oft zu einem großen Teil aus eigenen Mitteln aufbringen. Bittet er Sie, mit Ihrem Recht hinter seine Bank zurückzutreten, ist das der Moment, an dem Sie vor der Unterschrift Rat einholen.

Daraus folgt für Sie: Rechnen Sie mit einer längeren Vermarktung und mit wenigen, dafür gezielt angesprochenen Interessenten. Bei Anbietern, die selbst kaufen und verrenten, ist der Käufer zugleich derjenige, der den Preis festlegt. Ein unabhängiger Verkehrswert vorab schützt Sie davor, einen Abschlag zu akzeptieren, der nicht zu Ihrer Adresse passt. Wie ein Verkauf ohne Wohnrecht abläuft, lesen Sie unter Immobilie verkaufen in Straubing.

Warum sollten Sie entscheiden, solange Sie selbst unterschreiben können?

Weil ein Verkauf mit Wohnrecht, Nießbrauch oder Rente sonst nicht mehr in Ihrer Hand liegt. Ein notarieller Kaufvertrag verlangt, dass Sie geschäftsfähig sind. Lässt das Gedächtnis nach und wird ein Betreuer bestellt, braucht dieser nach § 1850 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts, um über ein Grundstück oder ein Recht daran zu verfügen. Das Verfahren kostet Zeit, und das Gericht entscheidet nach dem Wohl des Betreuten, nicht nach Ihren früheren Plänen.

Was andere Eigentümer berichten: Eine beginnende Demenz wird als eigener Anlass für einen frühen Schritt beschrieben, weil die Umstellung später schwerer fällt. Daneben steht die Sorge, den richtigen Zeitpunkt zu verpassen und die Entscheidung dann nicht mehr selbst treffen zu können.

Wer sich noch nicht festlegen will, kann vorsorgen. Eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht mit ausdrücklicher Befugnis für Grundstücksgeschäfte erspart in vielen Fällen die Betreuung. Sie legt die Entscheidung in die Hand einer Person, der Sie vertrauen.

Wie beziehen Sie Ihre Familie ein, und wo gibt es unabhängige Beratung?

Sprechen Sie mit Ihren Kindern, bevor Sie Angebote einholen. Mit dem Verkauf geben Sie das Eigentum auf. Stirbt der Berechtigte früh, ist ein großer Teil des Werts für die Familie verloren. Manche Familien ziehen deshalb eine Übertragung an die Kinder gegen Wohnrecht oder Nießbrauch vor. Das ist allerdings eine Schenkung mit eigenen Folgen, etwa beim Pflichtteil und im Pflegefall. Was beim Erben einer Immobilie gilt, haben wir unter Haus geerbt zusammengefasst.

Für die rechtliche Prüfung eines konkreten Angebots bietet die Verbraucherzentrale Bayern eine Rechtsberatung zur Immobilienrente an, persönlich in ihren Beratungsstellen oder per Video. Sie umfasst ausdrücklich Teilverkauf, Nießbrauch, Leibrente und Rückvermietung. Die Beurkundung übernimmt ein Notar. Er ist zur Neutralität verpflichtet, berät aber nicht darüber, ob der Preis angemessen ist. Diese Frage beantwortet nur ein Verkehrswert, der unabhängig vom Käufer ermittelt wurde.

„Ein Wohnrecht in Straubing lässt sich nicht mit einer Faustformel aus Regensburg oder München bewerten, denn sein Wert hängt an der Miete, die das Haus vor Ort bringen würde. Der Mietspiegel der Stadt stuft die Lage adressgenau ein, und dieselbe Straße kann in mehreren Lageklassen liegen – ein Mittelwert für den Stadtteil führt dann in die Irre. Deshalb rechnen wir das Wohnrecht für Ihre Adresse einzeln, bevor über Einmalbetrag oder Rente gesprochen wird, und Sie sprechen vom ersten Termin bis zum Notar mit derselben Person.“

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Was ist meine Immobilie in Straubing wert?
• Ablauf eines Immobilienverkaufs mit ASAN Immobilien
• Haus geerbt – was Erben jetzt klären müssen
• Steuern beim Verkauf von Immobilien

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 759, 1030, 1041, 1047, 1092, 1093, 1105, 1850 BGB – gesetze-im-internet.de
• Einkommensteuergesetz: §§ 22, 23 EStG – gesetze-im-internet.de
• Zwangsversteigerungsgesetz: § 52 ZVG – gesetze-im-internet.de
• Baugesetzbuch: §§ 24, 144 BauGB – gesetze-im-internet.de
• Bayerisches Denkmalschutzgesetz: Art. 6 BayDSchG – gesetze-bayern.de
• Sozialgesetzbuch XII: § 90 SGB XII – gesetze-im-internet.de
• Stadt Straubing: Mietspiegel 2026 und Lageverzeichnis zum Mietspiegel
• Stadt Straubing: Sanierungssatzungen Historische Innenstadt und Straubing-Süd
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Straubing (BORIS-Bayern)
• Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege: Denkmalliste Straubing, Denkmal-Atlas
• Verbraucherzentrale Bayern: Rechtsberatung zur Immobilienrente