Maklerprovision in Straubing: Wer zahlt was?

Wer in Straubing einen Makler mit dem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses beauftragt und an einen privaten Käufer verkauft, zahlt mindestens die Hälfte der Maklerprovision. Mehr als die Hälfte darf er dem Käufer nicht auferlegen, und arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide denselben Betrag. Hat dagegen nur der Käufer einen Makler mit der Suche beauftragt, zahlt der Käufer ihn, und der Verkäufer zahlt nichts. Diese Halbteilung steht im Bürgerlichen Gesetzbuch und gilt in Straubing genauso wie im Landkreis Straubing-Bogen. Für Mehrfamilienhäuser, Baugrundstücke, Gewerbeobjekte und Käufer, die als Unternehmer kaufen, gilt sie nicht. Dort wird frei vereinbart, wer was trägt. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn, und das ist in aller Regel der Vermieter. Einen gesetzlichen Provisionssatz gibt es nirgends, auch nicht in Bayern.

Wann müssen sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen?

Die Halbteilung greift, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Verkauft wird eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, der Makler wird für den Nachweis oder die Vermittlung dieses Kaufvertrags bezahlt, und der Käufer ist Verbraucher. Fehlt eine davon, gibt es keine gesetzliche Aufteilung.

Die Regeln stehen in den Paragrafen 656a bis 656d BGB. Den Kern bildet § 656c BGB zur Tätigkeit für beide Parteien: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam, und zwar der ganze Maklervertrag, nicht nur die Klausel.

Was als Einfamilienhaus zählt, ist weit gefasst. Die IHK München rechnet Reihenhäuser und Doppelhaushälften dazu, ebenso Häuser mit Einliegerwohnung, solange diese nur eine untergeordnete Rolle spielt. Für Sie bedeutet das: Wer ein Haus mit kleiner Einliegerwohnung für die Eltern verkauft, verkauft in aller Regel ein Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes. Wer ein Zweifamilienhaus mit zwei gleichwertigen Wohnungen verkauft, verkauft eher keines, und dann ist die Verteilung frei verhandelbar.

Verbraucher ist der Käufer, wenn er privat kauft, also zur Eigennutzung oder zur langfristigen Vermögensanlage. Kauft jemand, um kurzfristig weiterzuverkaufen, kann er als Unternehmer handeln. Dann gilt die Halbteilung nicht, auch nicht für ein Einfamilienhaus.

Darf der Verkäufer die ganze Provision auf den Käufer abwälzen?

Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit privatem Käufer nicht. Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag, darf er den Käufer zwar beteiligen, meist über eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag. Wirksam ist das aber nur, wenn er selbst mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt. So steht es in § 656d BGB.

Dazu kommt eine feste Reihenfolge: Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat und das nachgewiesen ist. Der Käufer muss also nicht zuerst zahlen und darauf vertrauen, dass die andere Seite nachzieht.

Bei Mehrfamilienhaus, Grundstück oder Gewerbeobjekt ist dagegen auch eine reine Käuferprovision zulässig. Ob sie durchsetzbar ist, hängt dann am Markt und nicht am Gesetz: Wo sich Käufer um ein Objekt bemühen, akzeptieren sie sie eher. Wo ein Objekt Ansprache braucht, schreckt eine hohe Käuferbelastung ab.

Was gilt, wenn der Makler für Käufer und Verkäufer tätig ist?

Dann zahlen beide denselben Betrag. So liegt der Fall, wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt und der Käufer sich über dessen Exposé meldet und selbst einen Maklervertrag unterschreibt.

Aus dieser Gleichheit folgen zwei Regeln:

• Ein Nachlass wirkt für beide. Erlässt der Makler dem Verkäufer nachträglich einen Teil, sinkt der Anteil des Käufers im selben Maß. Abweichen kann man davon nicht.
• Kostenlos für eine Seite heißt kostenlos für beide. Vereinbart der Makler mit dem Verkäufer, dass er für ihn unentgeltlich arbeitet, kann er auch vom Käufer nichts verlangen.

Für Verkäufer heißt das: Eine Verhandlung über die eigene Provision ist immer auch eine Verhandlung über den Preis, den der Käufer am Ende insgesamt aufwenden muss. Was Sie beim Makler einsparen, kommt auch dem Käufer zugute, und das kann in die Preisverhandlung einfließen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Straubing?

Einen festen Satz gibt es nicht, weder in Straubing noch in Bayern noch bundesweit. Die Höhe ist frei vereinbar. Was Portale und Ratgeber als „in Bayern üblich“ angeben, ist eine Marktgewohnheit, keine Vorschrift.

Was Sie im Maklervertrag prüfen sollten, ist deshalb nicht, ob ein Satz „stimmt“, sondern wie er gebaut ist:

Weil sich die Provision am Kaufpreis bemisst, hängt ihre absolute Höhe davon ab, was der Käufer tatsächlich bezahlt. Ein Vergleich mit den Bodenrichtwerten oder einem Bewertungsergebnis sagt darüber nichts. Für Orte im Landkreis Straubing-Bogen ist übrigens nicht der Gutachterausschuss der Stadt zuständig, sondern der des Landkreises. Wer sich vor dem Verkauf amtliche Vergleichswerte holt, sollte also bei der richtigen Stelle anfragen.

Was manche Eigentümer beschäftigt, ist die Sorge, dass der Gesamtbetrag gestiegen sein könnte, seit beide Seiten zahlen, unabhängig von der Prozentangabe. Ob das im Einzelfall stimmt, lässt sich nur am konkreten Vertrag sagen. Prüfbar ist es aber: Addieren Sie Käufer- und Verkäuferanteil und vergleichen Sie die Summe mit dem, was Sie für vertretbar halten.

Wann wird die Provision fällig?

Erst wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist, und zwar infolge der Tätigkeit des Maklers. Das ist der Grundsatz aus § 652 BGB. Eine Besichtigung, ein Exposé oder ein Notarentwurf lösen noch keinen Anspruch aus. Erst der beurkundete Vertrag tut das.

Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, kann der Makler seinen Lohn erst verlangen, wenn die Bedingung eintritt. Ähnliches gilt, solange ein Vertrag auf eine behördliche Genehmigung wartet: Bis sie vorliegt, ist er nicht wirksam, und die Provision bleibt offen.

Hier liegt eine Straubinger Besonderheit. In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet braucht der Verkauf eines Grundstücks normalerweise eine schriftliche Genehmigung der Gemeinde, so § 144 Abs. 2 BauGB. Die Stadt Straubing hat ihre Sanierungsgebiete aber im vereinfachten Verfahren festgelegt und § 144 ausdrücklich ausgeschlossen. Das gilt laut den Satzungen für die Historische Innenstadt, für Straubing-Süd und für die beiden Erweiterungen Östliche Innenstadt und Bahnhofsumfeld.

Für Sie bedeutet das: Wer in diesen Gebieten verkauft, wartet nach dem Notartermin nicht auf eine sanierungsrechtliche Genehmigung. Der Vertrag ist ohne diesen Zwischenschritt wirksam, und damit auch die Provision. Wer in einer Gemeinde im Landkreis verkauft, sollte bei der Gemeinde nachfragen, ob dort ein Sanierungsgebiet mit Genehmigungspflicht besteht. Dann kann sich die Fälligkeit um die Bearbeitungszeit verschieben.

Braucht der Maklervertrag eine bestimmte Form?

Ja. Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Ein Handschlag oder eine mündliche Absprache reicht nicht. Eine E-Mail oder ein bestätigtes Online-Formular dagegen schon. Eine Unterschrift auf Papier ist nicht nötig.

Daraus folgt nicht, dass ohne Unterschrift keine Provisionspflicht entsteht. Wer im Portal ein Häkchen bei der Provisionsvereinbarung setzt und das Exposé anfordert, hat unter Umständen bereits einen wirksamen Maklervertrag geschlossen. Lesen Sie deshalb, was Sie bestätigen, bevor Sie Unterlagen anfordern.

Für Verkäufer gilt dasselbe in die andere Richtung. Bevor Sie Unterlagen herausgeben oder Besichtigungen zulassen, sollte klar sein, mit welchem Makler Sie zu welchen Bedingungen einen Vertrag haben. Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam. Dann fehlt nicht nur dem Makler der Anspruch, sondern Ihnen auch jede verbindliche Grundlage für seine Leistungen.

Wer bekommt die Provision, wenn zwei Makler beteiligt sind?

Jeder Makler hat nur dann einen Anspruch, wenn er mit der jeweiligen Seite einen wirksamen Vertrag hat und der Kaufvertrag gerade auf seine Tätigkeit zurückgeht. Ein Makler, der den Käufer nur zufällig kennt, hat ohne eigenen Vertrag nichts zu fordern.

Was Eigentümer in dieser Lage beschäftigt, ist die Sorge, dass zwei Vermittler für denselben Käufer eine Provision verlangen, und dass das erst auffällt, wenn der Käufer schon gefunden ist. Denkbar ist das etwa, wenn mehrere Makler einen einfachen Auftrag haben und zwei von ihnen denselben Interessenten vorstellen, oder wenn der Käufer mit einem eigenen Suchmakler kommt.

Drei Dinge helfen, diesen Streit gar nicht erst entstehen zu lassen:

1. Einen Makler beauftragen, nicht mehrere nebeneinander. Wer parallel vergibt, verliert den Überblick, wer welchen Interessenten wann nachgewiesen hat.
2. Interessenten dokumentieren. Wer sich bei Ihnen direkt meldet, bevor ein Makler tätig wurde, sollte das nachvollziehbar belegen können.
3. Bringt der Käufer einen eigenen Makler mit, ist das sein Vertrag. Den zahlt er selbst. Ihre eigene Provision ändert sich dadurch nicht, die Halbteilung bezieht sich auf denselben Makler oder auf eine abgewälzte Provision, nicht auf die Rechnung eines fremden Maklers.

Muss ich zahlen, wenn die Immobilie nicht verkauft wird?

Grundsätzlich nicht. Die Provision ist ein Erfolgshonorar. Kommt kein Kaufvertrag zustande, entsteht kein Anspruch. Anders ist es nur mit Aufwendungen, also Auslagen für Exposé, Inserate oder Fotos: Sie muss der Auftraggeber nur ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde, auch wenn der Verkauf scheitert (§ 652 Abs. 2 BGB).

Prüfen Sie im Vertrag deshalb, ob eine solche Aufwendungsklausel enthalten ist und wie sie begrenzt ist. Eine Pauschale, die faktisch eine Provision ohne Erfolg ist, ist etwas anderes als der Ersatz tatsächlich entstandener Kosten.

Wer zahlt den Makler bei der Vermietung?

Wer ihn bestellt. Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden nur dann ein Entgelt verlangen, wenn er die Wohnung ausschließlich wegen des Suchauftrags dieses Mieters beim Vermieter eingeholt hat. In allen anderen Fällen zahlt der Vermieter, der den Makler beauftragt hat.

Zahlt ausnahmsweise der Mieter, darf das Entgelt zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer nicht übersteigen, gerechnet ohne gesondert abgerechnete Nebenkosten (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Für den Vermieter gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Seine Provision wird frei vereinbart und meist ebenfalls in Monatsmieten angegeben.

In Straubing hängt, was eine Monatsmiete ist, stärker an der Adresse als früher. Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Straubing ist qualifiziert und berücksichtigt erstmals die Lage als eigenes Merkmal. Lageklasse 1 bringt einen Zuschlag auf die Basismiete, Lageklasse 5 einen Abschlag in gleicher Höhe. Das zugehörige Lageverzeichnis führt etwa die Bernauergasse im historischen Stadtkern in Lageklasse 1 und die Bogener Straße überwiegend in Lageklasse 5.

Die Konsequenz für die Vermietung: Eine Provision, die in Monatsmieten bemessen ist, fällt bei zwei sonst vergleichbaren Wohnungen unterschiedlich aus, je nachdem, in welcher Straße sie liegen. Wer als Vermieter Angebote vergleicht, rechnet deshalb besser mit der eigenen ortsüblichen Miete als mit einer Pauschale.

Was ist beim Verkauf eines Hauses im historischen Stadtkern zu beachten?

Hier entscheidet zuerst die Nutzung des Gebäudes, wer die Provision trägt. Für die Kernstadt gelten das Baudenkmal-Ensemble „Historischer Stadtkern Straubing“ und die Sanierungssatzung Historische Innenstadt. Nicht jedes Haus dort ist ein klassisches Einfamilienhaus.

Maßgeblich ist, ob das Gebäude in erster Linie einem einzelnen Haushalt zum Wohnen dient. Wer ein Stadthaus mit einer Ladeneinheit oder einer Praxis im Erdgeschoss verkauft, sollte deshalb vor dem Maklervertrag klären lassen, ob es noch als Einfamilienhaus gilt. Ist das nicht der Fall, greift die Halbteilung nicht, und die Verteilung der Provision muss ausdrücklich vereinbart werden. Wer eine Eigentumswohnung im selben Haus verkauft, fällt dagegen unter die Halbteilung, wenn der Käufer privat kauft.

Das Ensemble hat eine zweite Folge, die mit der Provision zusammenhängt. Käufer eines Baudenkmals brauchen für Veränderungen am Gebäude eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Das kann den Kreis derer verkleinern, die sich ein solches Objekt zutrauen, und die Vermarktung aufwendiger machen. Für Verkäufer im Kern ist deshalb weniger die Höhe der Provision die eigentliche Frage als das, was der Makler für sie leistet: Wer findet den Käufer, der sich ein Denkmal zutraut, und wer bereitet die Unterlagen so auf, dass dieser Käufer nicht erst beim Notar über Auflagen stolpert?

Für die eingemeindeten Gemeindeteile ist keine Sanierungs-, Erhaltungs- oder Vorkaufsrechtssatzung bekannt. Beim Einfamilienhaus ist die Ausgangslage dort einfacher: Objektart klären, Käufer prüfen, Halbteilung anwenden.

Kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?

Nur in bestimmten Fällen. Wer selbst bewohntes Eigentum verkauft, hat steuerlich in der Regel nichts davon, weil der Verkauf ohnehin steuerfrei ist. Anders ist es bei einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG, also typischerweise beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf. Dort ist der Gewinn der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungskosten und Werbungskosten andererseits. Die Verkäuferprovision mindert dann den steuerpflichtigen Gewinn.

Für Käufer einer Immobilie, die sie vermieten wollen, zählt die gezahlte Provision zu den Anschaffungskosten. Was das im Einzelfall bedeutet, klärt eine Steuerberatung. Weitere Hinweise zu Steuern rund um Immobilien finden Sie in unseren Steuertipps für Immobilieneigentümer.

„Straubing ist keine Großstadt wie Regensburg, und doch reicht die Spanne hier vom Stadthaus im denkmalgeschützten Kern bis zu den eingemeindeten Ortsteilen mit einer ganz anderen Ausgangslage. Das Lageverzeichnis zum Mietspiegel der Stadt unterscheidet dabei Straße für Straße, und auch die Käufer für das eine und das andere sind nicht dieselben. Deshalb klären wir zu Beginn, was für ein Objekt Sie verkaufen und wer dafür als Käufer infrage kommt, und Sie sprechen vom ersten Termin bis zur Übergabe mit derselben Person.“

Häufige Fragen zur Maklerprovision in Straubing

Weiterlesen

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Quellen

• § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
• § 652 BGB – Entstehung des Lohnanspruchs
• § 2 WoVermRG – Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• IHK München – Verteilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf
• Stadt Straubing – Sanierungssatzung Historische Innenstadt
• Stadt Straubing – Mietspiegel 2026