Haus verkaufen in Straubing: Ablauf, Dauer, Kosten

Ein Hausverkauf in Straubing läuft in fünf Abschnitten: Vorbereitung mit Unterlagen und Preis, Vermarktung mit Besichtigungen, Notartermin, Abwicklung bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe. Wie lange das dauert, entscheiden vor allem drei Dinge: ob die Unterlagen vollständig sind, ob der Angebotspreis zum Markt passt und ob nach dem Notartermin etwas die Fälligkeit aufhält, etwa ein fehlender Grundschuldbrief. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Beim Verkäufer liegen die Unterlagen, die Löschung alter Grundschulden, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, sein Anteil an der Maklerprovision und, in bestimmten Fällen, Einkommensteuer auf den Gewinn.

In welchen Schritten läuft ein Hausverkauf in Straubing ab?

Ein Hausverkauf hat fünf Abschnitte, und jeder endet mit einem klaren Ergebnis: einem Preis, einem Käufer, einem unterschriebenen Vertrag, einem gezahlten Kaufpreis und einer Übergabe. Die rechtlichen Schritte sind bundesweit dieselben. In Straubing unterscheiden sich vor allem die Stellen, mit denen Sie zu tun haben.

Der Vertragsentwurf geht dem Käufer als Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zu; so sieht es § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes vor. Für den Zeitplan heißt das: Zwischen Zusage des Käufers und Notartermin liegen mindestens diese zwei Wochen, auch wenn sich beide Seiten früher einig sind. Wer diese Zeit nutzt, um die Löschungsunterlagen der Bank anzufordern, gewinnt später Wochen.

Die einzelnen Schritte aus Sicht des Eigentümers, vom Erstgespräch bis zur Übergabe, beschreiben wir ausführlicher auf der Seite zum Ablauf beim Immobilienverkauf in Straubing.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Straubing?

Die Dauer setzt sich aus drei Strecken zusammen, die sich unterschiedlich gut planen lassen. Die erste und die dritte haben Sie weitgehend in der Hand, die mittlere hängt am Markt und am Preis.

Vorbereitung. Sie dauert so lange, wie die Unterlagen brauchen. Ein Grundbuchauszug ist schnell da. Länger dauert es, wenn Bauzeichnungen fehlen, die Wohnfläche nie sauber berechnet wurde oder ein Energieausweis erst erstellt werden muss.

Vermarktung. Diese Strecke lässt sich am wenigsten planen. Ein Haus mit stimmigem Preis, vollständigen Unterlagen und nachvollziehbarem Zustand findet schneller einen Käufer als eines, bei dem Interessenten erst nachfragen müssen. Bei unsanierten Häusern kommt eine Strecke hinzu: Käufer holen Handwerkerangebote und die Zusage ihrer Bank ein, bevor sie sich festlegen.

Abwicklung. Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung vergehen nach dem, was wir in der Praxis beobachten, meist sechs bis zehn Wochen. In dieser Zeit sichert der Notar den Käufer über die Auflassungsvormerkung ab, fragt bei der Stadt das gemeindliche Vorkaufsrecht ab und holt die Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden ein. Erst wenn alles vorliegt, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung.

Mehr zu den Häusern, die wir in Straubing und Umgebung verkaufen, und zu den Anlässen, aus denen verkauft wird, finden Sie auf unserer Seite Haus verkaufen in Straubing und Umgebung.

Warum entscheidet der Angebotspreis über die Dauer?

Der Angebotspreis bestimmt, wer sich überhaupt meldet. Liegt er über dem, was vergleichbare Häuser tatsächlich erzielt haben, fallen die Interessenten weg, deren Bank den Kauf nicht finanziert. Wird der Preis später gesenkt, bleibt das Inserat als bekannt im Gedächtnis, und die Vermarktung beginnt halb von vorn.

Für Straubing gibt es dafür eine amtliche Grundlage. Der Gutachterausschuss im Bereich der kreisfreien Stadt Straubing wertet die Kaufpreissammlung aus, in die jeder notarielle Kaufvertrag im Stadtgebiet eingeht. Über BORIS-Bayern sind die Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet kostenlos abrufbar, der Grundstücksmarktbericht der Stadt ist dort gegen Gebühr erhältlich. Der Bodenrichtwert sagt nur etwas über den Grund, nicht über das Haus. Er zeigt aber, ob Ihr Grundstück in einer Zone liegt, die über oder unter dem Stadtdurchschnitt liegt, und damit, ob ein Vergleich mit Häusern aus einem anderen Ortsteil trägt.

Eine Verwechslung, die den Start verlängert: Die Preise auf Immobilienportalen sind Angebotspreise. Der Gutachterausschuss erfasst Kaufpreise. Zwischen beiden liegt die Verhandlung. Wer sich an Angebotspreisen orientiert, setzt seinen Preis deshalb leicht über dem an, was tatsächlich gezahlt wird.

Liegt das Haus nicht in der Stadt, sondern im Landkreis, etwa rund um Bogen oder Geiselhöring, ist der Gutachterausschuss für den Landkreis Straubing-Bogen zuständig, der beim Landratsamt angesiedelt ist und einen eigenen Marktbericht herausgibt. Daten der Stadt passen dort nicht. Wie wir einen Preis ermitteln, beschreiben wir unter Immobilienbewertung in Straubing.

Was hält die Abwicklung nach dem Notartermin auf?

Die Abwicklung stockt an einer bestimmten Stelle: Der Notar darf die Fälligkeit erst mitteilen, wenn der Käufer lastenfrei Eigentum erwerben kann. Drei Punkte entscheiden darüber, und alle drei lassen sich vor dem Notartermin klären.

Das Vorkaufsrecht der Stadt. Bei jedem Hausverkauf muss die Gemeinde den Vertragsinhalt erfahren, und das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn feststeht, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Das regelt § 28 Baugesetzbuch. Die Stadt kann ihr Recht binnen drei Monaten nach Mitteilung ausüben. Übt sie es nicht aus, stellt sie auf Antrag ein Zeugnis darüber aus, und erst mit diesem Zeugnis kann der Notar die Umschreibung betreiben. Eine eigene Vorkaufsrechtssatzung haben wir in der Straubinger Ortsrechtssammlung nicht gefunden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht, etwa in Sanierungsgebieten, bleibt davon unberührt. Für Ihren Zeitplan heißt das: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn das Zeugnis der Stadt beim Notar liegt.

Der Grundschuldbrief. Ist auf Ihr Haus eine Briefgrundschuld eingetragen, braucht das Grundbuchamt zur Löschung den Originalbrief (§§ 41, 42 Grundbuchordnung). Ist er verloren, muss er erst in einem gerichtlichen Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. Das ist ein eigenes Verfahren beim Amtsgericht, und solange es läuft, wird der Kaufpreis nicht fällig.

Die Löschungsunterlagen der Bank. Auch bei längst getilgten Krediten kann die Grundschuld noch im Grundbuch stehen. Was Eigentümer in solchen Fällen berichten: Die Bank schickt die Löschungsbewilligung erst auf Anforderung, oder es ist nach einer Umschuldung unklar, welches Institut die Unterlagen überhaupt hat. Fordern Sie die Unterlagen deshalb an, sobald ein Käufer feststeht, nicht erst nach dem Notartermin.

Wer ein geerbtes Haus verkauft, muss zuerst das Grundbuch berichtigen lassen: Dort müssen die Erben stehen, bevor sie verkaufen können. Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Was sonst beim Erbe zu klären ist, haben wir unter Haus geerbt – was nun? zusammengefasst.

Was ändert die Lage innerhalb Straubings am Ablauf?

Innerhalb der Stadt unterscheiden sich vor allem Denkmalschutz und Sanierungsrecht, und beides wirkt auf Unterlagen und Zeitplan.

Kernstadt. Der historische Stadtraum innerhalb der ehemaligen Befestigung steht als Ensemble Historischer Stadtkern in der Denkmalliste für Straubing. Für den Verkauf heißt das zweierlei. Erstens entfällt die Energieausweispflicht beim Verkauf für ein Baudenkmal (§ 79 Absatz 4 Gebäudemodernisierungsgesetz), nicht aber schon für ein Haus, das nur im Ensemble liegt. Ob Ihr Haus selbst als Einzeldenkmal geführt ist, steht in der Denkmalliste und sollte geklärt sein, bevor Sie auf den Ausweis verzichten. Zweitens braucht jede Veränderung an einem Baudenkmal eine denkmalrechtliche Erlaubnis; Käufer, die umbauen wollen, fragen danach früh, und eine Antwort im Exposé spart eine Besichtigungsrunde. Die Sanierungsgebiete Historische Innenstadt und Straubing-Süd laufen im vereinfachten Verfahren ohne Genehmigungspflicht nach § 144 Baugesetzbuch. Ein Verkauf dort braucht also keine sanierungsrechtliche Genehmigung, und ein Ausgleichsbetrag fällt nicht an. Für die Erweiterungsgebiete Östliche Innenstadt und Bahnhofsumfeld sollte die jeweilige Satzung vor dem Notartermin gelesen werden.

Eingemeindete Ortsteile. In Alburg und Ittling stehen einzelne Baudenkmäler, etwa an der Alburger und der Ittlinger Hauptstraße. Sanierungs-, Erhaltungs- oder Vorkaufsrechtssatzungen haben wir für diese Ortsteile ebenso wenig gefunden wie für Kagers, Hornstorf oder Sossau. Der Ablauf ist dort deshalb meist schlanker als im Stadtkern. Die Frage nach der Denkmaleigenschaft stellt sich trotzdem, nur eben für das einzelne Haus und nicht für die Straße.

Welche Unterlagen brauchen Sie, und was kosten sie?

Für den Verkauf brauchen Sie die Unterlagen, die Käufer und deren Bank für ihre Entscheidung prüfen. Die meisten liegen bei Ihnen oder sind günstig zu bekommen. Teuer wird nur, was neu erstellt werden muss.

Die Gebühren für den Grundbuchauszug stehen im Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Beim Energieausweis gilt: Er ist zehn Jahre gültig. Für Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis nötig, außer das Haus erfüllt das Niveau der damaligen Wärmeschutzverordnung. Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung, übergeben unverzüglich nach dem Kaufvertrag; so steht es in § 80 Absatz 4 Gebäudemodernisierungsgesetz.

Prüfen Sie außerdem, ob die angegebene Wohnfläche zu den Plänen passt, bevor sie ins Exposé geht.

Welche Kosten trägt der Verkäufer?

Die Kosten des Kaufvertrags trägt in der Regel der Käufer: Notar, Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer, die in Bayern 3,5 Prozent beträgt. Beim Verkäufer liegen die Kosten, die mit seinem Eigentum und seiner Finanzierung zusammenhängen.

Die Löschung einer Grundschuld kostet beim Grundbuchamt eine halbe Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, berechnet aus dem eingetragenen Betrag der Grundschuld. Dazu kommt der Notar für die Beglaubigung Ihrer Zustimmung. Bei einer alten, niedrigen Grundschuld bleibt das ein kleiner Posten.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Posten, der am stärksten schwankt. Sie fällt an, wenn ein Kredit mit laufender Zinsbindung vorzeitig abgelöst wird. Lassen Sie sich die Höhe von Ihrer Bank berechnen, bevor Sie einen Preis festlegen. Manchmal ist es günstiger, den Verkauf auf das Ende der Zinsbindung zu legen.

Wer privat verkauft, spart die eigene Provision, zahlt aber Portalinserate und investiert Zeit in Anfragen, Besichtigungen und Unterlagen.

Wer zahlt die Maklerprovision, und was gilt beim Zweifamilienhaus?

Wird ein Makler für Verkäufer und Käufer eines Einfamilienhauses tätig, müssen sich beide in gleicher Höhe zur Provision verpflichten. Eine abweichende Vereinbarung macht den Maklervertrag unwirksam; so regelt es § 656c BGB. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er nicht mehr als die Hälfte an den Käufer weitergeben und bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet (§ 656d BGB). Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt, sie wird vereinbart. Lassen Sie sich deshalb vor der Beauftragung schriftlich geben, welcher Betrag auf Sie und welcher auf den Käufer entfällt.

Beim Zweifamilienhaus gilt die Teilungsregel nicht ohne Weiteres. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Haus mit zwei gleichwertigen Wohneinheiten kein Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift ist. Will ein Käufer es als Einfamilienhaus nutzen, muss er das dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen (Pressemitteilung zum Urteil I ZR 111/25). Für Verkäufer heißt das: Bei einem Haus mit Einliegerwohnung oder zwei Wohnungen sollte im Maklervertrag klar stehen, welche Regel gilt.

Wann fällt beim Hausverkauf Steuer an?

Steuer auf den Verkaufsgewinn kann nur anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Auch innerhalb dieser Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Grundlage ist § 23 Einkommensteuergesetz. Wer selbst darin gewohnt hat, kann diesen Punkt in der Kostenplanung also meist streichen; wer vermietet hat, sollte das Kaufdatum heraussuchen, bevor er einen Verkaufstermin festlegt.

Zwei Fälle verdienen einen genaueren Blick. Bei einem vermieteten Haus läuft die Zehnjahresfrist, ohne dass die Eigennutzung hilft. Bei einem geerbten oder geschenkten Haus zählt nicht das Datum des Erbfalls oder der Schenkung, sondern der Kauf durch den Vorbesitzer. Wer innerhalb der Frist verkauft, sollte vor dem Notartermin mit einer Steuerberatung sprechen; wir beraten nicht steuerlich.

„Ein Haus im Ensemble Historischer Stadtkern verkauft sich nach anderen Regeln als ein Haus in Ittling, obwohl beide in Straubing stehen. Die Altstadt steht als Ganzes in der Denkmalliste, in den eingemeindeten Ortsteilen betrifft das nur einzelne Häuser. Deshalb klären wir das, bevor das Exposé erscheint, und Sie sprechen vom ersten Termin bis zur Übergabe mit derselben Person.“

Häufige Fragen

Weiterlesen

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Quellen

• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 28 Baugesetzbuch – Verfahren beim Vorkaufsrecht
• § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung zu I ZR 111/25
• § 23 Einkommensteuergesetz – Private Veräußerungsgeschäfte
• Gutachterausschuss im Bereich der kreisfreien Stadt Straubing auf BORIS-Bayern
• Denkmalliste Stadt Straubing (Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege)