Immobilie in Straubing geerbt: verkaufen, vermieten oder behalten?

Ob Sie eine geerbte Immobilie in Straubing verkaufen, vermieten oder selbst behalten, entscheidet sich an vier Punkten: Wann hat der Verstorbene die Immobilie gekauft (Steuerfrist), ob Sie selbst einziehen können (Erbschaftsteuer), wie viel Sanierung im Haus steckt und ob Sie allein oder mit Geschwistern erben. Vermieten ist in Straubing kein Sonderweg – rund zwei Drittel der Wohnungen in der Stadt sind vermietet –, steuerlich aber nach einer Erbschaft oft weniger ergiebig als erwartet. Selbstnutzung kann die Erbschaftsteuer ganz entfallen lassen, bindet Sie aber zehn Jahre. Ein Verkauf bringt Klarheit, ist aber nur steuerfrei, wenn die Zehnjahresfrist des Erblassers abgelaufen ist oder eine Eigennutzung vorliegt.

Welche Wege gibt es – und was entscheidet zwischen ihnen?

Es gibt drei Wege: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen. Dazu kommt eine Zwischenform: das Haus leer stehen lassen, bis die Erben sich entschieden haben. Diese Zwischenform ist keine neutrale Wartezeit, denn Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung laufen weiter, ohne dass Einnahmen dagegenstehen.

Welche Spalte für Sie gilt, hängt weniger vom Markt ab als von Ihrer eigenen Lage: Brauchen Sie das Kapital? Wohnen Sie in der Nähe? Erben Sie allein? Die Marktlage verschiebt die Abwägung, entscheidet sie aber selten allein.

Wann lohnt sich der Verkauf einer geerbten Immobilie in Straubing?

Der Verkauf lohnt sich, wenn die Immobilie Ihnen mehr Arbeit und Kapitalbindung bringt, als sie Ihnen nützt. Typisch ist das in drei Konstellationen.

Erstens bei Sanierungsbedarf. Wurde ein Haus über Jahrzehnte von derselben Person bewohnt und nur so weit instand gehalten, wie es für sie nötig war, muss es vor einer Vermietung erst auf einen Stand gebracht werden, den Mieter erwarten. Wer verkauft, überlässt diese Entscheidung dem Käufer, der den Sanierungsbedarf in seinen Preis einrechnet.

Zweitens bei mehreren Erben. Eine Erbengemeinschaft ist auf Dauer schwer zu führen, weil jede größere Entscheidung abgestimmt werden muss. Der Verkauf beendet die Gemeinschaft und macht den Erlös teilbar.

Drittens, wenn Sie nicht in der Region leben. Eine Vermietung aus der Ferne bedeutet entweder eine Hausverwaltung, die Geld kostet, oder viele Fahrten nach Straubing.

Was andere Eigentümer berichten: Häufig will die nachfolgende Generation die Vermieterrolle der Eltern ausdrücklich nicht übernehmen und verkauft lieber, auch wenn Haus und Mieter unproblematisch sind. Diese Entscheidung ist legitim. Ruhe ist ein Wert, den keine Renditerechnung abbildet. Ebenso verbreitet ist die Sorge, dass die emotionale Bindung an das Elternhaus eine nüchterne Entscheidung verhindert. Eine schriftliche Gegenüberstellung der drei Wege für genau Ihr Haus hilft, beides auseinanderzuhalten.

Bevor Sie verkaufen, klären Sie die Steuerfrist (siehe unten) und lassen den Wert ermitteln. Einen Überblick über den Ablauf finden Sie auf unserer Seite zum Hausverkauf in Straubing.

Wann lohnt es sich, die geerbte Immobilie zu vermieten?

Vermieten lohnt sich, wenn das Haus ohne größere Investition vermietbar ist, die Miete nach allen Kosten einen Überschuss lässt und Sie die Verwaltung leisten wollen. In Straubing ist Vermietung der Normalfall: Laut Zensus 2022, den die Stadt in der Dokumentation zum Mietspiegel 2026 auswertet, sind 64 Prozent der Wohnungen vermietet. Wer vermietet, bewegt sich also in einem Markt, in dem Mieter und Vermieter die Spielregeln kennen.

Diese Spielregeln setzt der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Straubing. Er wurde am 3. März 2026 als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt und gilt bis zum 31. März 2028. Für Sie als Erbe heißt das: Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung lässt sich aus einer amtlich anerkannten Tabelle ablesen, und an ihr messen sich spätere Mieterhöhungen. Rechnen Sie Ihre Vermietung deshalb mit der Mietspiegelmiete, nicht mit den Angebotsmieten aus Inseratsportalen. Die beiden Größen liegen oft auseinander.

Neu im Straubinger Mietspiegel ist die Lage als eigenes Merkmal. Jede Adresse ist einer von fünf Lageklassen zugeordnet, die einen Zu- oder Abschlag von bis zu sieben Prozent auf die Basismiete bewirken. Die Zuordnung folgt dem Adressverzeichnis zum Mietspiegel, nicht dem Stadtteil, und lässt sich über den Online-Mietspiegel berechnen. Das hat eine praktische Folge: Das Lageverzeichnis führt etwa die Alburger Hauptstraße je nach Hausnummer in unterschiedlichen Lageklassen. Wer ein Haus in Alburg geerbt hat, kann die erzielbare Miete deshalb nicht aus dem Stadtteilnamen ableiten, sondern muss die genaue Hausnummer prüfen. Dasselbe gilt für jedes andere Straubinger Wohngebiet.

Dazu kommt eine Spanne, die der Mietspiegel selbst ausweist: Die Mieten gleichartiger Wohnungen streuen in Straubing im Schnitt um plus/minus 18 Prozent um die Vergleichsmiete. Ein gepflegtes Haus mit neuer Heizung liegt eher oben, ein unsaniertes Elternhaus eher unten.

Gegen die Vermietung sprechen Mietausfall, Leerstandszeiten und die Verwaltung. Was andere Eigentümer berichten: Sie fürchten den zahlungsunfähigen Mieter, dessen Räumung sich über Monate hinzieht. Rechnen Sie deshalb eine Rücklage für Mietausfall und Instandhaltung ein, bevor Sie die Mietrendite mit dem Verkaufserlös vergleichen.

Warum ist Vermieten nach einer Erbschaft steuerlich oft weniger ergiebig als gedacht?

Weil Sie als Erbe keine eigenen Anschaffungskosten haben. Wer ein Haus kauft und vermietet, schreibt den Gebäudeanteil seines Kaufpreises über Jahrzehnte ab und mindert damit die Steuer auf die Mieteinnahmen. Wer erbt, setzt nach § 11d EStDV die Abschreibung des Erblassers fort: Bemessungsgrundlage sind dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, und es gilt der Prozentsatz, der für ihn maßgebend gewesen wäre.

Was das bedeutet, zeigt sich bei einem Elternhaus, das Jahrzehnte zuvor gebaut oder gekauft wurde. Die Abschreibung bemisst sich am damaligen Preis, nicht am heutigen Wert, und ist bei einem alten Haus oft weitgehend aufgebraucht. Die Mieteinnahmen werden dann nahezu voll versteuert. Eine Vergleichsrechnung zwischen Verkauf und Vermietung, die eine Abschreibung auf den heutigen Wert ansetzt, überschätzt deshalb die Rendite der Vermietung.

Ein zweiter Punkt betrifft den späteren Verkauf. Wer vermietet und dann doch innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, kann sich für die Jahre der Vermietung nicht auf die Eigennutzung berufen. Die Ausnahme in § 23 EStG verlangt, dass die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. „Erst einmal vermieten und später sehen“ kann einen Verkauf, der heute steuerfrei wäre, steuerpflichtig machen, wenn der Erblasser das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft hat.

Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung. Er zeigt, an welchen Stellen Sie nachfragen sollten, bevor Sie sich für die Vermietung entscheiden. Weitere Hinweise finden Sie in unseren Steuer-Tipps für Immobilieneigentümer.

Wann ist Selbstnutzen die richtige Wahl – und was ist dabei zu beachten?

Selbstnutzen ist die richtige Wahl, wenn Sie ohnehin eine Wohnung in Straubing oder Umgebung brauchen und das Haus zu Ihrer Lebensplanung passt. Steuerlich kann es viel sparen, bindet Sie aber auch am längsten.

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bleibt das geerbte Familienheim für Kinder erbschaftsteuerfrei, wenn

• der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt hat,
• das Kind sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt,
• die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (darüber hinaus ist sie anteilig steuerpflichtig).

Für Ehe- und Lebenspartner gilt die Befreiung nach Nr. 4b ohne Flächengrenze. In beiden Fällen fällt die Befreiung rückwirkend weg, wenn Sie das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst bewohnen, es sei denn, zwingende Gründe hindern Sie daran. Vermieten oder Verkaufen innerhalb dieser zehn Jahre kostet also die Steuerbefreiung. Wer unsicher ist, ob er zehn Jahre bleibt, sollte die Steuer mit und ohne Befreiung durchrechnen, bevor er einzieht.

Bei älteren Häusern kommt eine Pflicht hinzu, die oft übersehen wird. Nach § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes muss eine oberste Geschossdecke, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, gedämmt werden; alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach. Bei einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, muss erst der neue Eigentümer diese Pflicht erfüllen, und zwar innerhalb von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang. Ausgenommen ist der Fall, dass sich die Kosten durch die Einsparung nicht in angemessener Frist erwirtschaften lassen. Wer ein solches Elternhaus behält, sollte diesen Posten in die Kalkulation der ersten zwei Jahre aufnehmen.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich die geerbte Immobilie verkaufe?

Nur, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzung vorliegt. § 23 EStG besteuert den Gewinn zwischen Anschaffung und Veräußerung. Eine Erbschaft ist steuerlich keine Anschaffung, weil Sie die Immobilie unentgeltlich erwerben; Sie treten in die Anschaffungskosten des Erblassers ein. Für unentgeltliche Erwerbe ordnet § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ausdrücklich an, dass die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet wird. Die Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Tag, an dem Ihre Eltern oder ein anderer Erblasser die Immobilie gekauft haben.

Daraus folgt:

• Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie frei von Einkommensteuer, unabhängig davon, wie kurz Sie die Immobilie besitzen.
• Hat er vor weniger als zehn Jahren gekauft, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig, es sei denn, die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass Erben von einem Neustart der Frist ausgehen und damit rechnen, nach dem Erbfall erst einmal zehn Jahre warten zu müssen. Für ein Elternhaus, das seit Jahrzehnten in Familienbesitz ist, trifft meist das Gegenteil zu: Der Verkauf ist sofort steuerfrei. Suchen Sie deshalb den Kaufvertrag oder Grundbuchauszug des Erblassers heraus, bevor Sie entscheiden.

Was gilt bei Erbschaftsteuer und Freibeträgen?

Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig davon an, ob Sie verkaufen, vermieten oder behalten, solange keine Befreiung greift. Ob Sie zahlen, hängt vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen:

Den Wert setzt zunächst das Finanzamt fest. Eine verbreitete Sorge ist, dass dieser Wert über dem liegt, was die Immobilie am Markt tatsächlich bringt. Für diesen Fall sieht § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren Werts vor, regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Für Immobilien in der Stadt Straubing ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Straubing. Liegt das geerbte Haus im Landkreis, etwa in Bogen oder Geiselhöring, ist der Gutachterausschuss beim Landratsamt Straubing-Bogen zuständig. Ein solches Gutachten kostet Geld, lohnt sich aber, wenn der Wert des Finanzamts Ihren Freibetrag überschreitet und am Markt nicht zu erzielen wäre.

Was ändert sich, wenn mehrere Personen erben?

In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam, und die Regeln für Vermieten und Verkaufen sind verschieden.

Vermieten ist Verwaltung. Nach § 2038 BGB verwalten die Erben den Nachlass gemeinschaftlich. Über eine ordnungsmäßige Verwaltung, zu der eine Vermietung gehören kann, entscheiden sie nach § 745 BGB mit Stimmenmehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile.

Verkaufen ist Verfügung. Nach § 2040 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Für einen Verkauf müssen also alle zustimmen.

Jeder kann die Auflösung verlangen. Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Einigen sich die Erben nicht, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Deren Ergebnis haben die Erben dann nicht mehr in der Hand.

Daraus folgt eine Asymmetrie: Eine Mehrheit kann eine Vermietung beschließen, aber jeder einzelne Miterbe kann die Auflösung der Gemeinschaft verlangen. Wer vermieten will, braucht deshalb nicht nur eine Mehrheit, sondern eine Vereinbarung, wie lange die Gemeinschaft bestehen bleibt. Ebenso verbreitet ist die Sorge, verkaufen zu müssen, obwohl ein Erbe im Haus wohnen bleiben möchte. Ein Weg dafür ist die Auszahlung der Miterben, und dafür braucht es einen Wert, den alle akzeptieren. Wer auszahlt, erwirbt den hinzugekauften Anteil allerdings entgeltlich: Für diesen Anteil entstehen eigene Anschaffungskosten, und damit läuft für ihn eine eigene Zehnjahresfrist.

Was gilt für geerbte Häuser in der Straubinger Altstadt?

Für Häuser in der Kernstadt kommen zwei Ebenen dazu: Denkmalschutz und Sanierungsgebiet. Beide verändern vor allem die Rechnung für Behalten und Vermieten.

Die historische Innenstadt ist als Ensemble Historischer Stadtkern Straubing in der bayerischen Denkmalliste eingetragen. Das Ensemble umfasst den Stadtraum der herzoglichen Neugründung von 1218 in den Grenzen der ehemaligen Befestigungsanlagen. Dazu kommt das Ensemble Wittelsbacherstraße. Wer hier ein Haus erbt und es vor einer Vermietung modernisieren will, braucht für Veränderungen an Baudenkmälern und in deren Nähebereich eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz. Fenster, Dach und Fassade lassen sich also nicht nach Belieben erneuern. Im Gegenzug können Herstellungskosten an einem Baudenkmal nach § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden, wenn die Maßnahme mit der zuständigen Stelle abgestimmt und bescheinigt ist.

Teile der Kernstadt liegen außerdem in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, darunter die Historische Innenstadt und Straubing-Süd. Für diese beiden Hauptsatzungen gilt das vereinfachte Verfahren, die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB ist ausgeschlossen. Ein Verkauf braucht dort deshalb keine sanierungsrechtliche Genehmigung, und ein Ausgleichsbetrag fällt nicht an. Wer dagegen behält und modernisiert, kann bestimmte Maßnahmen nach §§ 7h, 10f und 11a EStG erhöht abschreiben. Die Stadt Straubing setzt dafür eine Sanierungsvereinbarung voraus, die vor Beginn der Bauarbeiten geschlossen sein muss. Für die Erweiterungsgebiete und einzelne Blöcke gelten eigene Satzungen, die Sie vor einer Entscheidung lesen sollten.

Für Erben in der Altstadt heißt das: Die Auflagen sind höher, die steuerlichen Hebel beim Vermieten ebenfalls. Die Abschreibungslücke aus § 11d EStDV, die bei normalen Häusern die Vermietung schwächt, lässt sich hier über neue Herstellungskosten teilweise schließen, aber nur mit Abstimmung vor dem ersten Handwerkertermin. Auch in den eingemeindeten Ortsteilen Ittling und Alburg stehen einzelne Baudenkmäler. Ob Ihr Haus dazugehört, zeigt die Denkmalliste.

Wie finde ich heraus, was die geerbte Immobilie wert ist?

Ohne Wert lässt sich keine der drei Optionen vergleichen. Der Verkaufserlös, die Mietrendite und die Erbschaftsteuer hängen alle an derselben Zahl.

Für eine erste Einordnung gibt es drei Wege:

1. Bodenrichtwert. Der Gutachterausschuss der Stadt Straubing ermittelt Bodenrichtwerte, die über das Portal BORIS-Bayern abrufbar sind. Sie sagen etwas über den Grundstücksanteil, nichts über das Gebäude.
2. Verkehrswertgutachten. Der Gutachterausschuss erstellt auf Antrag Verkehrswertgutachten über bebaute Grundstücke. Das ist der Weg, wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen oder Miterben auszahlen müssen. Die Gebühr richtet sich nach dem Verkehrswert.
3. Marktbewertung durch einen Makler. Sie zeigt, welcher Preis sich mit der aktuellen Nachfrage erzielen lässt, und ist für die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung meist die praktischere Grundlage.

Wir sagen Ihnen dabei, was Sie für die Immobilie realistisch verlangen können, nicht was Sie hören möchten. Mehr dazu auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Straubing.

Wie viel Zeit habe ich für die Entscheidung?

Für die Grundsatzfrage „verkaufen, vermieten oder behalten“ gibt es keine gesetzliche Frist. Es gibt aber Fristen davor und daneben:

• Ausschlagung: Wer das Erbe nicht annehmen will, etwa weil der Nachlass überschuldet ist, hat dafür nach § 1944 BGB sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Mit Ablauf der Frist gilt das Erbe nach § 1943 BGB als angenommen.
• Familienheim: Die Erbschaftsteuerbefreiung setzt voraus, dass Sie das Haus unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen. Wer monatelang abwartet, riskiert sie.
• Nachrüstpflicht: Bei Häusern, die unter § 35 Abs. 3 Gebäudemodernisierungsgesetz fallen, läuft ab dem Eigentumsübergang eine Zweijahresfrist für die Dämmung der obersten Geschossdecke.
• Grundbuch: Für einen Verkauf müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Straubing.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall, von der Prüfung des Nachlasses bis zum Erbschein, haben wir in unserem Ratgeber Haus geerbt – was nun? zusammengefasst.

„Straubing ist eine Stadt, in der die meisten Menschen zur Miete wohnen – das unterscheidet die Entscheidung hier von der in den Dörfern im Landkreis. Wer ein Haus in der historischen Altstadt erbt, steht vor anderen Fragen als jemand, der ein Einfamilienhaus am Stadtrand übernimmt. Deshalb legen wir mit Erben zuerst Verkauf, Vermietung und Selbstnutzung für ihr konkretes Haus nebeneinander, und Sie sprechen vom ersten Termin bis zur Entscheidung mit derselben Person.“

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Haus geerbt – was nun? Die ersten Schritte nach dem Erbfall
• Steuern rund um Immobilien: unsere Tipps
• Immobilie verkaufen in Straubing

Quellen

• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 11d EStDV – Abschreibung bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern
• § 13 ErbStG – Steuerbefreiungen, Familienheim
• § 35 Gebäudemodernisierungsgesetz – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes
• Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Straubing 2026 (PDF)
• Stadt Straubing – Steuerliche Begünstigung in Sanierungsgebieten
• Denkmalliste Kreisfreie Stadt Straubing (PDF)