Grundstückspreise und Bodenrichtwerte im Landkreis Straubing-Bogen

Einen einheitlichen Grundstückspreis für den Landkreis Straubing-Bogen gibt es nicht. Der Gutachterausschuss am Landratsamt Straubing-Bogen hat zum Stichtag 1. Januar 2026 für jede der 37 Gemeinden eigene Bodenrichtwertzonen beschlossen, und zwischen dem obersten und dem untersten Richtwert für Wohnbauland liegt ein Mehrfaches. Den Wert für Ihr Grundstück lesen Sie derzeit in der Bodenrichtwertliste des Landratsamts ab, weil der Stichtag 2026 im BayernAtlas noch nicht abrufbar ist. Die tatsächlich gezahlten Preise für Bauland sind seit 2017 kräftig gestiegen und haben sich zuletzt seitwärts bewegt. Der Bodenrichtwert selbst ist ein Durchschnittswert für ein gedachtes Mustergrundstück: Ihr eigenes Grundstück kann darüber oder darunter liegen.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte im Landkreis Straubing-Bogen?

Die Bodenrichtwerte im Landkreis Straubing-Bogen unterscheiden sich so stark, dass jeder Durchschnitt für den Landkreis über Ihr Grundstück nichts aussagt. In der Bodenrichtwertliste zum 1. Januar 2026 liegt der oberste Wert für Wohnbauland ungefähr beim Sechsfachen des untersten. Bei gemischten Bauflächen, Gewerbe, Acker und Grünland ist die Spanne ebenfalls groß, jeweils auf ganz anderem Niveau.

Die Liste ist nach Gemeinden sortiert. Für jede Gemeinde stehen mehrere Zonen untereinander: der Hauptort, häufig ein eigener Wert für den Stadt- oder Marktplatz, einzelne Neubaugebiete und die kleineren Ortsteile. Jede Zone hat eine Nummer, einen Wert und eine Nutzungsart. Entscheidend für Sie ist die Zone, in der Ihr Flurstück liegt, nicht der Wert der Gemeinde.

Was daraus folgt: Wer im Internet einen einzelnen Quadratmeterpreis für „den Landkreis“ findet, hat einen Mittelwert über Weiler, Hauptorte und Neubaugebiete vor sich. Für eine Kaufentscheidung oder eine Preisvorstellung beim Verkauf taugt diese Zahl nicht.

Was ist ein Bodenrichtwert – und was ist er nicht?

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, abgeleitet aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. So steht es in § 196 BauGB: Aus der Kaufpreissammlung sind „flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands“ zu ermitteln.

Der Wert bezieht sich auf einen Quadratmeter eines gedachten Grundstücks mit festgelegten Merkmalen, das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück. Ihr Grundstück weicht davon fast immer irgendwo ab: in Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Lärm oder Hanglage.

Drei Begriffe werden oft verwechselt:

Die Vorbemerkungen des Gutachterausschusses halten fest, dass Bodenrichtwerte keine bindende Wirkung haben. Sie sind Orientierung für Käufer, Verkäufer, Banken und Finanzamt, aber kein Preis, den jemand zahlen muss.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte für den Landkreis?

Für die Gemeinden im Landkreis ist der Gutachterausschuss für Immobilienwerte im Bereich des Landkreises Straubing-Bogen zuständig, mit Geschäftsstelle im Landratsamt in der Leutnerstraße in Straubing. Die Stadt Straubing ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss mit eigenen Werten und eigenem Marktbericht.

Das klingt nach einer Formalie, kann aber für Umwege sorgen. Das Landratsamt sitzt in der Stadt Straubing, die Stadt gehört aber nicht zum Landkreis. Wer ein Grundstück in Aiterhofen, Parkstetten oder Bogen hat, bekommt bei der Stadt keine Auskunft und umgekehrt. Auch Marktberichte, Indexreihen und Sachwertfaktoren der beiden Ausschüsse sind getrennte Auswertungen und lassen sich nicht einfach übertragen.

Für Sie heißt das: Vor jeder Anfrage klären, ob das Grundstück im Stadtgebiet oder in einer Landkreisgemeinde liegt. Die Gemeindezugehörigkeit steht im Grundbuchauszug und auf dem Grundsteuerbescheid.

Wo finde ich den aktuellen Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Den aktuellen Bodenrichtwert finden Sie in der Bodenrichtwertliste zum Stichtag 1. Januar 2026, die das Landratsamt als PDF veröffentlicht. Ältere Stichtage ab 2024 sind kostenlos über den BayernAtlas abrufbar. Den Stichtag 2026 kann man dort laut Landratsamt noch nicht abrufen, deshalb gilt bis dahin die Liste.

So gehen Sie vor:

1. In der Liste die Gemeinde und darunter den Ortsteil oder die Gemarkung suchen.
2. Prüfen, ob für Ihr Gebiet eine eigene Zone besteht, etwa für ein Baugebiet oder einen Stadtplatz.
3. Die Nutzungsart der Zone mit Ihrem Grundstück vergleichen: Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, Gewerbe, Acker, Grünland oder Forst.
4. Die Vorbemerkungen zu den Bodenrichtwerten lesen. Dort steht, wie das Mustergrundstück definiert ist.

Wenn Sie eine schriftliche Auskunft brauchen, etwa für das Finanzamt oder eine Bank: Die Einzelauskunft kostet beim Gutachterausschuss 25 € je Bodenrichtwert für Bauland und 50 € für land- und forstwirtschaftliche Zonen. Bestellt wird per E-Mail mit Gemarkung und Flurnummer oder Adresse. Ein Anspruch auf Auskunft besteht für jeden, nicht nur für Eigentümer: Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann „jedermann“ von der Geschäftsstelle Auskunft verlangen.

Wie oft wird der Wert neu festgesetzt? Nach § 196 BauGB werden Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Der Gutachterausschuss des Landkreises arbeitet im zweijährigen Turnus, die aktuellen Werte beruhen auf den Kaufpreisen der Jahre 2024 und 2025. Zwischen zwei Stichtagen bildet der Richtwert Marktbewegungen also nur verzögert ab.

Wie haben sich die Grundstückspreise im Landkreis entwickelt?

Die Preise für baureifes Land sind im Landkreis seit 2017 deutlich gestiegen und haben sich zuletzt seitwärts bewegt. Der Grundstücksmarktbericht zum Stichtag 1. Januar 2026 führt eine Indexreihe für Wohnbauland zwischen 300 und 1.000 m², erschließungsbeitragsfrei. Setzt man 2017 auf 100, steht der Index 2024 bei 185 und 2025 bei 183.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens ist die Zahl der ausgewerteten Fälle gesunken: In der Indexreihe stehen für 2017 noch über hundert Verkäufe, für 2025 weniger als dreißig. Je weniger Kaufverträge, desto stärker verschiebt ein einzelnes teures oder günstiges Grundstück den Mittelwert. Zweitens zeigt der Index den Landkreis als Ganzes. Ob sich die Werte in Ihrer Zone stärker oder schwächer bewegt haben, sehen Sie nur im Vergleich der Bodenrichtwertlisten 2024 und 2026 für genau diese Zone.

Woran Sie merken, dass sich die Lage ändert: wenn in Ihrer Gemeinde neue Baugebiete ausgewiesen werden, wenn Bauplätze länger angeboten werden als früher oder wenn Banken bei der Finanzierung strenger prüfen. Eine Prognose für die nächsten Monate lässt sich aus dem Index nicht ableiten.

Warum liegen die Werte zwischen Gemeinden und Ortsteilen so weit auseinander?

Weil der Landkreis zwei sehr verschiedene Räume umfasst und weil Bauland in Hauptorten anders gehandelt wird als in Weilern. Der Grundstücksmarktbericht beschreibt die Teilung selbst: Die Donau trennt den „Wald“ im Norden, geprägt von den Ausläufern des Bayerischen Waldes, vom „Gäu“ im Süden mit Donauebene und Donau-Isar-Hügelland.

In der Bodenrichtwertliste 2026 liegen die Hauptorte im Gäu wie Aiterhofen, Salching, Straßkirchen und Geiselhöring überwiegend in der oberen Hälfte, ebenso Bogen und Parkstetten am Nordufer der Donau. Die Hauptorte im Wald nördlich der Donau wie Hunderdorf, Ascha und Mitterfels liegen deutlich darunter. Die Regel hat Ausnahmen: Atting und Aholfing liegen ebenfalls an der Donau und trotzdem im unteren Bereich. Wer aus der Lage am Fluss oder der Nähe zu Straubing auf den Wert schließt, liegt deshalb nicht verlässlich richtig. Der Blick in die Zone ersetzt keine Faustregel.

Noch größer ist die Stufe innerhalb einer Gemeinde. In Aiterhofen, Parkstetten oder Salching liegt der Richtwert des Hauptorts etwa beim Drei- bis Vierfachen des Werts für kleine Ortsteile derselben Gemeinde. In Bogen und Geiselhöring hat der Stadtplatz eine eigene, höhere Zone als der übrige Hauptort. Und einzelne Neubaugebiete, etwa in Salching oder Irlbach, sind als eigene Zonen ausgewiesen.

Was das für Eigentümer bedeutet: Ein Hof in einem Ortsteil wird nicht nach dem Wert des Hauptorts bewertet, auch wenn auf dem Ortsschild derselbe Gemeindename steht. Umgekehrt kann ein Grundstück in einem neuen Baugebiet über dem Durchschnitt des Hauptorts liegen. Wer erbt oder verkauft, sollte deshalb zuerst die richtige Zone bestimmen und erst dann rechnen.

Was andere Eigentümer berichten: Die großen Unterschiede zwischen Nachbarorten machen die eigene Einschätzung schwer. Die Antwort darauf ist kein Mittelwert, sondern die Zonennummer.

Was ist im Bodenrichtwert enthalten – und was nicht?

Im Landkreis Straubing-Bogen sind die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen und gewerbliche Bauflächen erschließungsbeitragsfrei ausgewiesen. Das Landratsamt formuliert es so: „inklusive Erschließungskosten“. Der Richtwert unterstellt also ein Grundstück, für das Straße, Kanal und die übrigen Erschließungsanlagen bereits abgerechnet sind.

Nicht enthalten ist alles, was das konkrete Grundstück vom Mustergrundstück unterscheidet:

• Größe und Zuschnitt: Ein sehr großes oder schmales Grundstück wird je Quadratmeter anders bewertet als ein typischer Bauplatz.
• Baurecht: Ob und wie dicht gebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan der Gemeinde oder, ohne Bebauungsplan, die Umgebung.
• Belastungen: Wegerechte, Leitungsrechte, ein Wohnrecht oder eine Grunddienstbarkeit stehen im Grundbuch und mindern den Wert.
• Besonderheiten der Lage: Hanglage, Hochwassernähe, Lärm von Straße oder Bahn.

Für den Vergleich mit Angeboten heißt das: Steht in einem Inserat ein Quadratmeterpreis „teilerschlossen“ oder „unerschlossen“, ist er mit dem Richtwert nicht direkt vergleichbar. Erst die noch anfallenden Erschließungskosten dazurechnen, dann vergleichen.

Wie rechne ich aus dem Bodenrichtwert einen ersten Grundstückswert?

Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt einen ersten Ausgangswert für den Boden. Die Fläche steht im Grundbuch oder im Auszug aus dem Liegenschaftskataster, den Richtwert entnehmen Sie der Zone.

Wo die Rechnung aufhört:

• Sie unterstellt, dass Ihr Grundstück dem Mustergrundstück entspricht. Das ist selten genau so.
• Bei großen Grundstücken in Dörfern ist oft nur ein Teil Bauland. Der hintere Teil kann als Garten oder als landwirtschaftliche Fläche zu bewerten sein.
• Sie berücksichtigt kein Gebäude. Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert nur ein Baustein.

Der Ausgangswert eignet sich, um eine Größenordnung zu prüfen, etwa ob ein Angebot grob passt. Für einen Verkaufspreis, eine Erbauseinandersetzung oder ein Gespräch mit der Bank reicht er nicht.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Verkauf eines Hauses?

Beim Hausverkauf ist der Bodenrichtwert ein Rechenbaustein, aber selten der Preistreiber. Der Gutachterausschuss setzt im Sachwertmodell den Bodenwert als Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche an und rechnet die Gebäudewerte hinzu. Wie viel Käufer tatsächlich zahlen, zeigt erst der Sachwertfaktor, den der Marktbericht aus echten Verkäufen ableitet.

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis sinkt dieser Faktor mit steigendem Sachwert. Bei einem vorläufigen Sachwert von 200.000 € liegt der normierte Faktor laut Marktbericht bei 1,19, bei 700.000 € bei 0,86. Vereinfacht: Günstige Häuser wurden zuletzt eher über dem rechnerischen Sachwert verkauft, teure eher darunter.

Die Konsequenz für Verkäufer: Ein hoher Bodenrichtwert in Ihrer Zone hebt den Hauspreis nicht eins zu eins. Baujahr, Zustand, Energiebedarf und Grundriss entscheiden mit. Wie wir eine Immobilie im Ganzen bewerten, steht auf unserer Seite zur Immobilienbewertung.

Warum weichen Angebotspreise im Internet vom Bodenrichtwert ab?

Weil Angebotspreise Wünsche der Verkäufer zeigen und Bodenrichtwerte beurkundete Verkäufe. Portale werten Inserate aus, der Gutachterausschuss Kaufverträge. Ein Angebotspreis ist eine Forderung, kein Abschluss: Was am Ende beim Notar beurkundet wird, kann deutlich darunter liegen, und nur diese Abschlüsse fließen in den Bodenrichtwert ein.

Dazu kommt, dass Inserate oft andere Grundstücke abbilden als der Richtwert: kleine Bauplätze in Neubaugebieten, teilerschlossene Flächen, Grundstücke mit Baugenehmigung. Jedes dieser Merkmale verschiebt den Quadratmeterpreis.

Für Sie als Verkäufer folgt daraus: Wer sich am Angebotsdurchschnitt orientiert, setzt den Preis oft zu hoch an und verliert Zeit. Wer nur den Richtwert nimmt, übersieht Vorteile seines Grundstücks. Den Ausschlag geben die Zone, die Merkmale Ihres Grundstücks und die Nachfrage im Ort.

Was gilt für Acker, Grünland und Wald?

Für land- und forstwirtschaftliche Flächen ermittelt der Gutachterausschuss eigene Richtwerte für Acker, Grünland und Forst ohne Aufwuchs. Sie liegen um Größenordnungen unter dem Bauland. Auch hier unterscheiden sich die Zonen deutlich: Die obersten Ackerwerte stehen bei Gäugemeinden wie Aiterhofen, Grünland liegt insgesamt niedriger.

Dieser Teilmarkt ist im Landkreis kein Randthema. In den Jahren 2024 und 2025 entfielen laut Marktbericht 27 % der Kaufverträge über unbebaute Grundstücke auf landwirtschaftliche Flächen und 19 % auf Forst. Beim Flächenumsatz liegen land- und forstwirtschaftliche Flächen mit Abstand vorn.

Wer eine Hofstelle mit Feldern erbt oder verkauft, braucht deshalb mehrere Richtwerte: einen für die Hoffläche im Ort, je einen für Acker, Grünland und Wald. Der Forstrichtwert gilt ohne Aufwuchs, der Holzbestand ist darin also nicht enthalten. Die Einzelauskunft kostet für land- und forstwirtschaftliche Zonen 50 € je Wert.

Bodenrichtwert, Grundsteuer und Erbschaftsteuer: Was gilt in Bayern?

In Bayern spielt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer keine Rolle. Das Bayerische Grundsteuergesetz rechnet allein mit Flächen: Nach Art. 3 BayGrStG beträgt die Äquivalenzzahl für den Grund und Boden 0,04 € je Quadratmeter, für Gebäudeflächen 0,50 € je Quadratmeter. Ein Lagefaktor ist nicht vorgesehen.

Anders bei Erbschaft und Schenkung. Für die Bewertung unbebauter Grundstücke gilt § 179 BewG: Der Wert bestimmt sich „regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten“. Maßgeblich ist der Richtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln hatte.

Die Konsequenz: Wer im Landkreis erbt oder ein Grundstück überträgt, sollte die Zone und den Stichtag kennen, bevor die Erklärung ans Finanzamt geht. Weicht Ihr Grundstück deutlich vom Mustergrundstück der Zone ab, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung, ob sich ein eigenes Gutachten lohnt. Was bei einer geerbten Immobilie sonst zu beachten ist, steht in unserem Beitrag zum Haus geerbt.

Wann reicht der Bodenrichtwert nicht und Sie brauchen ein Gutachten?

Der Bodenrichtwert reicht nicht, sobald es um einen belastbaren Wert für ein bestimmtes Grundstück geht und Dritte ihn akzeptieren müssen. Typische Anlässe sind Erbauseinandersetzungen, Scheidung, Auszahlung von Miteigentümern, Streit mit dem Finanzamt und Grundstücke, die stark vom Mustergrundstück abweichen.

Der Gutachterausschuss erstellt selbst Verkehrswertgutachten. Die Gebühr richtet sich nach der Bayerischen Gutachterausschussverordnung; laut Marktbericht beginnt sie bei 2.450 € für einen Verkehrswert bis 200.000 €. Alternativ kommen öffentlich bestellte Sachverständige in Frage.

Für einen geplanten Verkauf ist ein Vollgutachten oft nicht nötig. Dann genügt eine Markteinschätzung, die Zone, Grundstücksmerkmale und aktuelle Nachfrage zusammenführt. Wichtig ist, vorher zu klären, wofür der Wert gebraucht wird: Ein Finanzamt oder ein Gericht verlangt andere Nachweise als ein Kaufinteressent.

„Der Landkreis ist kein einheitlicher Markt wie das Stadtgebiet von Straubing: Er reicht vom Gäu bis in den Wald nördlich der Donau. Zwischen dem Hauptort einer Gemeinde und ihren kleinen Ortsteilen liegt oft eine größere Stufe als zwischen zwei Nachbargemeinden. Deshalb schauen wir uns bei jeder Bewertung zuerst die Richtwertzone und das Baurecht des konkreten Grundstücks an und sagen Ihnen, was Sie realistisch verlangen können, nicht was Sie hören möchten.“

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Quellen

• Bodenrichtwertliste Landkreis Straubing-Bogen, Stichtag 01.01.2026 – Gutachterausschuss im Landratsamt Straubing-Bogen
• Vorbemerkungen zu den Bodenrichtwerten – Gutachterausschuss im Landratsamt Straubing-Bogen
• Grundstücksmarktbericht Landkreis Straubing-Bogen, Stichtag 01.01.2026 – Gutachterausschuss im Landratsamt Straubing-Bogen
• Gutachterausschuss und Bodenrichtwerte der Stadt Straubing – Stadt Straubing
• § 196 Baugesetzbuch – Bodenrichtwerte
• § 179 Bewertungsgesetz – Bewertung unbebauter Grundstücke
• Art. 3 Bayerisches Grundsteuergesetz – Äquivalenzzahlen