Unterlagen und Energieausweis für den Hausverkauf in Straubing

Für den Hausverkauf in Straubing brauchen Sie einen gültigen Energieausweis, einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Bauunterlagen mit Grundrissen und Wohnflächenberechnung sowie Nachweise über Modernisierungen. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Für ältere Häuser mit weniger als fünf Wohnungen ist meist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte bekommen Sie beim Amtsgericht Straubing, beim Vermessungsamt und bei der Bauordnung der Stadt. Wer im Ensemble Historischer Stadtkern verkauft, sollte zuerst klären, ob das Haus als Baudenkmal gilt. Davon hängt ab, ob überhaupt ein Energieausweis nötig ist.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Sie brauchen Unterlagen für vier Stationen: das Inserat, die Besichtigung, die Finanzierungsprüfung der Käuferbank und den Notartermin. Nicht jedes Dokument wird an jeder Station verlangt, aber fehlt eines zur falschen Zeit, steht der Verkauf. Die Tabelle zeigt, was wann gebraucht wird und wo Sie es in Straubing bekommen.

Einige Unterlagen haben Sie im Ordner, andere müssen Sie bei einer Behörde anfordern. Rechnen Sie bei Behördenunterlagen mit Wartezeit und fangen Sie deshalb dort an.

Ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht?

Ja. Wer ein bebautes Grundstück verkauft, muss einen Energieausweis haben, sofern nicht schon ein gültiger vorliegt. Das regelt § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz. Sie oder Ihr Makler müssen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein gut sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn der Interessent danach fragt. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie.

Ein Ausweis gilt zehn Jahre. Ein vorhandener, noch gültiger Ausweis genügt also, auch wenn Sie seitdem die Heizung getauscht haben. Ein neuer Ausweis kann sich trotzdem lohnen, weil der alte dann einen schlechteren Zustand zeigt als den, den Käufer bei der Besichtigung sehen.

Ein weiterer Punkt betrifft den Käufer: Beim Verkauf eines Hauses mit nicht mehr als zwei Wohnungen muss der Käufer nach Übergabe des Ausweises ein Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn ein solches Gespräch kostenlos angeboten wird. Für Sie als Verkäufer folgt daraus: Der Käufer wird sich den Ausweis genau ansehen, und Widersprüche zwischen Ausweis und Haus fallen spätestens dort auf.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welcher gilt für mein Haus?

Es gibt zwei Arten. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz: Dach, Wände, Fenster, Heizung. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die tatsächlichen Heizkostenabrechnungen. Welcher für Ihr Haus vorgeschrieben ist, hängt an drei Fragen:

Für das typische ältere Ein- oder Zweifamilienhaus heißt das: Bedarfsausweis, außer die Dämmung wurde nachweislich auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht. Diesen Nachweis führen Sie mit Rechnungen und Unterlagen zu Dämmung und Fenstern. Ohne Belege bleibt es beim Bedarfsausweis.

Der Bedarfsausweis kostet mehr, weil der Aussteller die Gebäudedaten erheben muss. Er hat aber einen Vorteil: Er hängt nicht davon ab, ob zuletzt eine Person allein oder eine Familie im Haus geheizt hat. Ein leer stehendes Erbhaus kann ohnehin oft keine aussagekräftigen Verbrauchswerte liefern.

Was muss aus dem Energieausweis im Inserat stehen?

Liegt bei Aufgabe einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Ausweis vor, verlangt § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz fünf Pflichtangaben:

• Art des Ausweises: Bedarf oder Verbrauch
• Endenergiebedarf oder -verbrauch
• wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr laut Ausweis
• Energieeffizienzklasse

Für fehlende oder falsche Pflichtangaben, eine verspätete Vorlage oder eine fehlende Übergabe sieht das Gesetz ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro vor. Praktisch wichtiger ist etwas anderes: Ein Inserat ohne Kennwerte wirkt auf Kaufinteressenten unvollständig. Wer den Ausweis erst nach dem Inserat bestellt, verliert Zeit, in der das Inserat ohne die Angaben steht, nach denen Käufer filtern.

Was hat sich mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz geändert?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst und dessen Regeln zum Energieausweis im Kern übernommen. Vorlagepflicht, Pflichtangaben im Inserat, zehn Jahre Gültigkeit und die Regel zum Bedarfsausweis gelten wie bisher.

Für 2027 sind weitere Änderungen bereits beschlossen. Nach Darstellung der Verbraucherzentrale sollen Eigentümer dann für jedes bestehende Wohngebäude frei zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen können. Der Verbrauchsausweis soll dann an strengere Bedingungen geknüpft sein, etwa vollständige Abrechnungen über mehrere aufeinanderfolgende Jahre. Außerdem sollen auch Baudenkmäler beim Verkauf einen Ausweis brauchen.

Für Sie bedeutet das: Wer jetzt verkauft, richtet sich nach dem heutigen Recht. Wer erst im Laufe des nächsten Jahres verkaufen will und bisher von der Denkmalausnahme ausgeht, sollte das vor dem Inserat noch einmal prüfen lassen.

Gilt die Denkmalausnahme für Häuser im Straubinger Stadtkern?

Möglicherweise ja. Hier unterscheidet sich Straubing von vielen Städten. Nach § 79 Gebäudemodernisierungsgesetz gelten die Pflichten zu Ausstellung und Vorlage des Energieausweises beim Verkauf nicht für ein Baudenkmal. Das Gesetz versteht darunter nicht nur ein einzeln geschütztes Gebäude, sondern auch eine „nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit“. Das ist der Begriff für ein Ensemble.

Straubing hat zwei solche Ensembles in der Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege: das Ensemble Historischer Stadtkern, also den Stadtraum innerhalb der ehemaligen Befestigung, und das Ensemble Wittelsbacherstraße. Dazu kommen Einzeldenkmäler, auch in den eingemeindeten Ortsteilen, etwa an der Ittlinger und der Alburger Hauptstraße. Für Sie heißt das: Die Denkmalfrage stellt sich nicht nur in der Altstadt. Auch wer in Ittling oder Alburg verkauft, sollte vor dem Inserat in der Denkmalliste nachsehen, ob sein Haus dort steht. Davon hängen Energieausweis und Umbaunachweise ab.

Ob ein Haus im Ensemble, das selbst kein Einzeldenkmal ist, unter die Ausnahme fällt, ist eine Rechtsfrage im Einzelfall. Klären Sie sie, bevor Sie inserieren: mit der Bauordnung der Stadt Straubing, die als Untere Denkmalschutzbehörde zuständig ist, oder mit dem beurkundenden Notar. Unsere Empfehlung ist trotzdem eine andere: Lassen Sie auch für ein Haus im Ensemble einen Ausweis erstellen. Käufer fragen ihn ohnehin nach, die Bank des Käufers oft auch. Und ab 2027 soll die Ausnahme nach der beschlossenen Änderung ohnehin entfallen.

Für Häuser im Ensemble gibt es eine zweite Unterlage, die leicht übersehen wird: die denkmalrechtliche Erlaubnis für frühere Umbauten. Jede Veränderung an einem Baudenkmal oder in dessen Nähe braucht sie. Wurden Fenster, Fassade oder Dach getauscht, wird der Käufer fragen, ob das genehmigt war. Ohne Bescheid ist das ein Risiko, das er einpreist.

Wo bekomme ich Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte in Straubing?

In Straubing laufen Sie zu weniger Stellen als im Landkreis, weil die Stadt kreisfrei ist. Bauordnung und Denkmalschutz liegen bei der Stadt selbst, nicht beim Landratsamt.

Grundbuchauszug: Das Grundbuchamt ist beim Amtsgericht Straubing, Kolbstraße 11. Als Eigentümer bekommen Sie den Auszug ohne weitere Begründung. Banken und Käufer erwarten einen aktuellen Auszug. Der Notar zieht sich vor dem Termin ohnehin einen eigenen.

Flurkarte: Die Flurkarte und den Flurstücks- und Eigentumsnachweis stellt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung aus. Sie können beides online über das BayernPortal beantragen, die Flurkarte auch direkt herunterladen.

Bauakte: Fehlen Ihnen Baugenehmigung, Pläne oder Baubeschreibung, liegen sie meist bei der Bauordnung der Stadt Straubing im Rathaus am Theresienplatz. Als Eigentümer können Sie Einsicht nehmen und Kopien anfordern. Planen Sie dafür Vorlauf ein, besonders bei Häusern, deren Genehmigung Jahrzehnte zurückliegt.

Baulasten: In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Rechte von Nachbarn, etwa ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht, stehen als Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs. Der Grundbuchauszug hat in Bayern deshalb mehr Gewicht als in Ländern mit Baulastenverzeichnis: Was dort nicht steht, ist auch nicht anderswo zu finden.

Liegt Ihr Haus nicht in der Stadt, sondern in einer Gemeinde des Landkreises Straubing-Bogen, etwa in Aiterhofen, Parkstetten oder Bogen, ist für Bauakte und Denkmalschutz das Landratsamt Straubing-Bogen zuständig. Welche Orte rund um Straubing wir betreuen, steht in unserer Übersicht zum Einzugsgebiet.

Welche Unterlagen verlangt die Bank des Käufers?

Die Bank des Käufers prüft das Haus als Sicherheit. Welche Unterlagen sie dafür anfordert, legt jede Bank selbst fest. Üblich sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Angaben zu Baujahr und Ausstattung, Fotos und der Energieausweis. Liegen diese Unterlagen bereit, kann der Käufer seine Finanzierungsanfrage ohne Rückfragen an Sie stellen.

Was Verkäufer dabei besonders beschäftigt, ist die Sorge, dass ein Interessent abspringt, während die Unterlagen noch zusammengesucht werden. Diese Sorge ist berechtigt, wenn der Interessent mehr als ein Haus im Blick hat. Eine fertige Unterlagenmappe vor dem ersten Termin ist deshalb kein Formalismus, sondern verkürzt die Zeit zwischen Zusage und Notartermin.

Was tun, wenn Bauunterlagen oder die Wohnflächenberechnung fehlen?

Fehlende Unterlagen lassen sich fast immer ersetzen, kosten aber Zeit. Zuerst lohnt der Blick in die Bauakte der Stadt. Findet sich dort nichts Brauchbares, kann ein Architekt oder Vermesser das Haus aufmessen und neue Grundrisse sowie eine Wohnflächenberechnung erstellen.

Ein Aufmaß kann sich auch dann lohnen, wenn Sie die Fläche zu kennen glauben. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Wer die Grundfläche des Dachgeschosses ansetzt, kommt deshalb leicht auf zu viel. Steht im Inserat eine zu große Fläche, kommt das spätestens bei der Bank des Käufers heraus. Dann wird über den Preis neu verhandelt, und zwar zu Ihrem Nachteil.

Haben Sie angebaut, das Dach ausgebaut oder eine Garage errichtet, prüfen Sie, ob dafür eine Genehmigung vorliegt. Käufer und Banken fragen danach, und ein ungenehmigter Anbau ist in der Bauakte schnell zu erkennen.

Brauche ich im Sanierungsgebiet zusätzliche Unterlagen?

Für die beiden großen Sanierungsgebiete der Stadt in der Regel nicht. Die Satzungen Historische Innenstadt und Straubing-Süd laufen im vereinfachten Verfahren und schließen die Genehmigungspflicht nach § 144 Baugesetzbuch aus. Ein Verkauf dort braucht also keine sanierungsrechtliche Genehmigung, ein Sanierungsvermerk wird nicht ins Grundbuch eingetragen und ein Ausgleichsbetrag fällt nicht an.

Für die Erweiterungsgebiete Östliche Innenstadt und Bahnhofsumfeld sowie für das Gebiet Stadtkernsanierung Straubing III – Block 35 gibt es eigene Satzungen. Liegt Ihr Haus dort, sollte vor dem Notartermin geklärt sein, welches Verfahren gilt. Auskunft gibt die Stadtentwicklung der Stadt Straubing.

In den eingemeindeten Ortsteilen wie Alburg, Ittling, Kagers oder Hornstorf ist keine Sanierungs-, Erhaltungs- oder Vorkaufsrechtssatzung bekannt. Wer dort verkauft, braucht für das Sanierungsrecht keine zusätzlichen Unterlagen. Die Arbeit liegt dort bei Bauakte, Plänen und Wohnfläche.

Häuser in der Altstadt liegen oft zugleich im Ensemble Historischer Stadtkern und im Sanierungsgebiet Historische Innenstadt. Für den Verkauf ist dort der Denkmalschutz die wichtigere Frage, nicht das Sanierungsrecht.

Warum sind Modernisierungsbelege für den Käufer so wichtig?

Weil der Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses mit dem Kauf eigene Pflichten übernimmt, und Ihre Belege zeigen, welche davon schon erledigt sind. Nach § 69 Gebäudemodernisierungsgesetz muss der neue Eigentümer bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang dämmen. Dazu kommen weitere Nachrüstpflichten, etwa zur obersten Geschossdecke.

Für Sie als Verkäufer ist das eine Frage der Unterlagen. Wer belegen kann, dass Leitungen gedämmt sind, die Geschossdecke gedämmt ist und die Heizung gewartet wird, nimmt dem Käufer eine Rechnung ab, die er sonst vom Preis abzieht.

Viele Eigentümer beschäftigt die Sorge, dass ein unsaniertes Haus kaum noch verkäuflich ist. Die Unterlagen ändern am Zustand nichts. Sie machen den Zustand aber berechenbar: Ein Käufer, der weiß, was auf ihn zukommt, kalkuliert. Einer, der es nicht weiß, schlägt einen Sicherheitsabschlag auf. Sammeln Sie deshalb Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung, Dämmung und Elektrik, auch ältere, und den letzten Bescheid des Schornsteinfegers.

Was braucht der Notar für den Kaufvertrag?

Der Notar braucht weniger von Ihnen, als viele denken. Er zieht den Grundbuchauszug selbst, prüft Belastungen und holt Löschungsunterlagen der Bank ein, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist. Von Ihnen benötigt er Personalausweis und Steuer-Identifikationsnummer, die Daten des Käufers, den vereinbarten Preis, Angaben zu mitverkauftem Inventar und den Übergabetermin.

Haben Sie das Haus geerbt und stehen noch nicht selbst im Grundbuch, brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Was beim Verkauf eines geerbten Hauses sonst noch zu beachten ist, haben wir gesondert zusammengestellt. Ob beim Verkauf Steuern anfallen, klärt der Notar nicht. Dazu finden Sie Hinweise in unseren Steuertipps für Immobilienverkäufer.

In welcher Reihenfolge sammle ich die Unterlagen?

Beginnen Sie mit dem, was am längsten dauert, und mit dem, was Sie für das Inserat brauchen:

1. Denkmalstatus klären, wenn das Haus in der Altstadt, an der Wittelsbacherstraße oder an einer Ortsstraße mit Einzeldenkmälern liegt
2. Energieausweis beauftragen, bei älteren Häusern meist als Bedarfsausweis. Für den Aussteller Baupläne, Baujahr, Angaben zu Dämmung, Fenstern und Heizung bereitlegen
3. Bauakte prüfen, fehlende Pläne bei der Stadt anfordern
4. Wohnfläche prüfen, bei Zweifeln ein Aufmaß in Auftrag geben
5. Grundbuchauszug und Flurkarte anfordern
6. Modernisierungsbelege sammeln und nach Bauteil sortieren
7. Laufende Kosten zusammenstellen: Grundsteuer, Versicherung, Abrechnungen für Strom, Wasser und Heizung

Für die Wertermittlung brauchen wir nicht alles davon. Grundriss, Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen genügen für eine erste Einschätzung. Wie wir dabei vorgehen, steht auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Straubing. Wenn Sie den Verkauf mit uns planen, gehen wir die Unterlagen vor dem ersten Inserat gemeinsam durch: Haus verkaufen in Straubing.

„Ein Haus in der Straubinger Altstadt bringt beim Verkauf andere Fragen mit als eines in den eingemeindeten Ortsteilen. Im historischen Stadtkern wollen Käufer wissen, was an einem Haus wann verändert wurde, draußen in Ittling oder Alburg geht es eher um Pläne und Wohnfläche. Deshalb sichten wir die Unterlagen mit Ihnen, bevor das Inserat erscheint, und Sie sprechen vom ersten Termin bis zur Übergabe mit derselben Person.“

Häufige Fragen

Quellen

• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz – Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige
• § 79 Gebäudemodernisierungsgesetz – Ausnahme für Baudenkmäler
• § 69 Gebäudemodernisierungsgesetz – Nachrüstpflicht für Leitungen
• Denkmalliste Stadt Straubing, Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
• BayernPortal: Auszug aus dem Liegenschaftskataster beantragen